¿Qué es la sindicación inmobiliaria? Cómo funciona, ventajas y desventajas

Hay muchas formas de invertir en bienes raíces. Comprar y administrar bienes raíces es muy conveniente y requiere una gran inversión inicial. Esto podría limitar a los inversores individuales a, como máximo, viviendas unifamiliares. Si bien es atractivo invertir en un condominio multifamiliar, estas grandes propiedades también requieren un alto nivel de experiencia en administración, además de una gran compra inicial.

Una de las formas más pasivas de invertir en propiedades más grandes es a través de un proceso llamado sindicación de bienes raíces. Esto es cuando los inversores juntan su dinero para comprar conjuntamente una gran propiedad seleccionada y administrada por un sindicato o un socio general.

Los sindicatos generalmente invierten en grandes propiedades generadoras de ingresos, como condominios, edificios de oficinas, estacionamientos de casas móviles, unidades de autoalmacenamiento y edificios comerciales. A continuación, te explicamos cómo funcionan, así como sus ventajas y desventajas.

¿Cómo funciona un contrato de sindicación inmobiliaria?

El sindicato de la vivienda es un participante activo. Son los responsables de estructurar la transacción y gestionar la sindicación. Su trabajo típicamente incluye:

Esencialmente, el sindicato es responsable de entregar el retorno de la inversión prometido a los inversores, lo que implica administrar todos los aspectos de la inversión.

El inversor inmobiliario es el participante pasivo. Son responsables de proporcionar una parte de los fondos necesarios para adquirir la propiedad a cambio de una parte de propiedad fraccionada de la propiedad. Si un inversor invierte el 20 % de los fondos, su participación suele ser del 20 %.

Al poseer una propiedad, los inversores reciben distribuciones de ingresos mensuales o trimestrales del retorno de la inversión de la propiedad y disfrutan de las ventajas fiscales de la propiedad inmobiliaria. Cuando se vende la propiedad, los inversores obtienen el rendimiento de su inversión y una parte de la apreciación.

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¿Cómo ganan dinero los sindicatos inmobiliarios?

Hay varias formas en que los sindicatos inmobiliarios pueden ganar dinero para sus inversores. Por lo general, los inversores invierten la mayor cantidad de dinero. El sindicato, por su parte, aporta su experiencia, gestión práctica y un porcentaje menor del dinero necesario para financiar la operación.

Los sindicatos son compensados ​​por su parte de los costos de compra de propiedades y administración de activos. Sin embargo, los inversionistas generalmente ganan más, en flujo de efectivo a corto plazo y apreciación de la propiedad a largo plazo, porque invierten la mayor cantidad de capital necesario.

Si la propiedad se alquila a inquilinos, los inversores recibirán un porcentaje de la ganancia de los ingresos por alquiler. Si se vende la propiedad, los inversionistas recibirán un porcentaje de las ganancias de la venta, que incluye cualquier apreciación.

Ejemplo de contrato de sindicación inmobiliaria

Por ejemplo, supongamos que usted es uno de los 6 inversionistas que contribuyen con el 15 %, o $150 000, para la compra de un condominio de 10 unidades cotizado en $1 millón. El sindicato aporta el 10%. Totalmente alquilado, el edificio produce un ingreso neto de $150,000 al año. Su parte de los ingresos anuales por alquiler es lo que contribuye: 15% o $22,500.

El plan de negocios es vender en 10 años. Suponiendo que la propiedad se aprecie y se venda por un monto neto de $1,25 millones, su participación en los ingresos de la venta es del 15 %, o $187 500.

Al final, habrá ganado $262 500 en su inversión inicial de $150 000: Esos son los $37,500 de la venta de la propiedad, más $225,000 en ingresos totales por alquiler durante 10 años. ¡No es un mal regreso!

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¿Quién puede afiliarse a un sindicato?

Antes de invertir en un sindicato inmobiliario, debe verificar que es un inversor acreditado o un inversor informado.

A inversionista acreditado tiene un ingreso anual de $200,000 ($300,000 si está casado) o un patrimonio neto (excluyendo la residencia principal) de $1,000,000.
A inversionista informado debe tener un profundo conocimiento y experiencia en inversiones inmobiliarias para participar en un acuerdo de sindicación. Deben estar calificados para evaluar minuciosamente los méritos y riesgos de una posible inversión antes de dar su aprobación para completar la transacción.

Algunos sindicatos inmobiliarios, como un Oferta 506Csolo se puede ofrecer a inversores acreditados, según lo determine la Comisión de Bolsa y Valores (SEC).

La mayoría están estructuradas como Sociedades de Responsabilidad Limitada (LLC), siendo el sindicato el propietario y los inversores con ciertos derechos (como miembros). Los documentos de la LLC definen los derechos de voto, la distribución de ganancias, los requisitos de presentación de informes y las prácticas de presentación de informes.

Ventajas y desventajas de los sindicatos inmobiliarios

versus

• Alta inversión mínima. Algunos sindicatos cotizan en plataformas de crowdfunding, lo que permite que muchos inversores inviertan y una inversión mínima baja. Sin embargo, la mayoría son de boca en boca e involucran una mayor parte de la transacción y una inversión mínima más alta.
• Los inversores no tienen control sobre la gestión de activos. Como inversionista, su trabajo es ahorrar dinero. El sindicato tiene pleno poder de decisión y usted no tiene nada que decir sobre cómo se maneja la inversión.
• Inversión a largo plazo. La inversión inmobiliaria es una inversión a largo plazo. Por lo general, el plan de negocios para poseer un activo de sindicación es de varios años. Si necesita su ROI antes, es posible que este modelo no sea para usted.

Para llevar: la sindicación puede ser lucrativa, solo proceda con precaución

Así como no existe una propiedad física exactamente igual a cualquier otra propiedad, no existe un único tipo de contrato de sindicación. Por lo tanto, habrá sindicatos que serán más rentables para los inversores que otros.

La diligencia debida es esencial. Asegúrese de que el sindicato tenga las habilidades y la experiencia para administrar el activo de manera rentable. Y si decide seguir adelante, considere la oportunidad en sí misma. Examine la ubicación, el estado de la propiedad, la viabilidad del mercado, la probabilidad de apreciación de la propiedad y, lo que es más importante, el flujo de efectivo continuo para financiar los pagos regulares y predecibles de los inversores (su retorno de la inversión).

Finalmente, asegúrese de que puede mantener su inversión a largo plazo para aprovechar al máximo su inversión.

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