¿Qué es la debida diligencia inmobiliaria? (buenas prácticas, consejos)
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Casi todos los artículos sobre bienes raíces advierten a los inversionistas que hagan su debida diligencia. pero que significa eso exactamente?
En un sentido amplio, la diligencia debida es el proceso de recopilación y análisis de datos sobre todos los factores que influyen en el ROI. El proceso de diligencia debida es necesario para garantizar que las inversiones iniciales y posteriores en la oportunidad tengan sentido.
Probablemente hayas escuchado el dicho «mide dos veces y corta una». Esto es especialmente cierto cuando se trata de bienes raíces: debe evaluar cuidadosamente cada oportunidad antes de invertir.
Se requiere diligencia debida para evitar errores costosos como:
1) invertir en un proyecto que no alcanza los objetivos estratégicos, e
2) no mitigar y gestionar los riesgos anticipados para obtener un resultado mejor y más predecible al invertir.
La profundidad y el alcance de la debida diligencia que realice variarán según la clase de activo de la propiedad: será diferente para las propiedades comerciales, los REIT de alquiler y las oportunidades de financiación colectiva de bienes raíces. El tipo de diligencia debida también dependerá de la inversión específica en sí (ubicación, finanzas, condición de la propiedad, etc.).
Por ejemplo, utiliza varias medidas financieras para valorar propiedades de alquiler comerciales y residenciales. Y algunas oportunidades de crowdfunding de bienes raíces tienen diferencias específicas que requieren un análisis profundo que no se aplicará a otras opciones de crowdfunding. Al invertir en propiedades de alquiler, la diligencia debida es esencial antes y durante el proceso de compra.
Contenido del Articulo
la versión corta
- Con cualquier inversión inmobiliaria, debe realizar una debida diligencia cuidadosa para asegurarse de que está obteniendo un rendimiento lo suficientemente alto como para que su inversión valga la pena.
- El proceso de diligencia debida es diferente para las viviendas de alquiler que para los REIT y los sitios de crowdfunding inmobiliario.
- Cualquier inversión inmobiliaria implica un riesgo, pero puede minimizar este riesgo revisando cuidadosamente todas las oportunidades de inversión, incluso aquellas que están previamente verificadas.
Debida diligencia para viviendas de alquiler
Los inversionistas de propiedades de alquiler generalmente buscan tres cosas:
- efectivo a corto plazo
- Revalorización de inmuebles a largo plazo
- Desgravación fiscal continua.
Su diligencia debida previa a la compra se centrará en los dos factores más importantes: el flujo de caja y la apreciación. Esto incluye una amplia investigación en varias áreas clave:
- Estado de la propiedad
- Ubicación / mercado inmobiliario
- Análisis y proyecciones financieras
Estas son algunas de las cosas importantes que debe verificar: Tenga en cuenta que cada propiedad y oportunidad es única, y su debida diligencia puede llevarlo a profundizar en áreas específicas. Discutimos cada una de estas tres áreas con más detalle a continuación.
Evaluar las condiciones de la propiedad.
Es importante dedicar mucho tiempo y esfuerzo a evaluar el estado actual de la propiedad y determinar qué se debe hacer para mejorar la casa antes de comprarla. En general, sería útil que revisaras estos elementos:
- Integridad estructural (interna y externa) – Hay grietas en los cimientos, rastros de termitas, problemas con el agua que no sale de la casa, un techo envejecido, revestimientos lavados, raíces de árboles que crecen en la tubería de alcantarillado que conduce a la casa, pisos inclinados, un panel eléctrico inadecuado para el tamaño de la casa, un HVAC de tamaño incorrecto o tuberías mal instaladas?
- Sistemas mecánicos – Recomendamos revisar la condición actual y la vida restante de los sistemas principales, incluidos HVAC, calentador de agua, electrodomésticos principales, electricidad y plomería.
- Seguridad – Tendrás que corregir todos los peligros. ¿Necesitas cuidar algún moho? ¿Los escalones necesitan una barandilla? ¿Qué debe hacer para obtener una inspección aprobada requerida para un permiso de alquiler? Probablemente pueda descargar una copia del formulario de inspección de alquiler en línea. Comprender qué actualizaciones deben realizarse (y cuánto costará realizarlas) es clave para obtener una licencia de alquiler.
- Requiere mantenimiento inicial – ¿Hay algún mantenimiento diferido y cuál es el costo para que la propiedad esté «lista para alquilar», es decir, limpia, segura y atractiva?
Elija la ubicación correcta y el mercado correcto
Lo único que no puede cambiar es la ubicación de una propiedad. Debe comprender y analizar tanto el área general (ciudad/pueblo) como la ubicación a nivel de calle (barrio/calle) de la propiedad de alquiler.
- Bolsa de trabajo para posibles inquilinos – los inquilinos deben tener un trabajo para pagar el alquiler. ¿Hay muchas oportunidades de trabajo remoto para viajar desde su alquiler? ¿Un gran empleador se está mudando al área?
- Datos demográficos de la flota de alquiler: Hablando extensamente aquí, desea saber que el grupo de inquilinos potenciales probablemente pagará el alquiler en su totalidad y a tiempo.
- Análisis de composiciones – Nunca querrá pagar demasiado por una propiedad de alquiler; para evitar esto, es necesario recopilar información y estudiar comps en el área.
- Análisis del mercado de alquiler – ¿Hay demanda de viviendas de alquiler asequibles en su área? Si no hay escasez de propiedades de alquiler, necesitará atraer inquilinos y probablemente cobrar menos que la tarifa del mercado para conseguir los mejores inquilinos.
- Trimestre – ¿Los residentes actuales del vecindario están cuidando sus propiedades? ¿Hay basura alrededor? ¿Las casas necesitan mantenimiento? Al igual que usted, sus inquilinos quieren vivir en un entorno limpio y seguro; será difícil atraer buenos inquilinos en una zona que está claramente en declive.
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Cruje los números
Aquí es donde las ruedas encuentran el camino. ¡Los números deben funcionar!
- Costo de comprar la propiedad (precio de compra más costos de cierre) – Necesitará encontrar comps (propiedades similares vendidas recientemente cerca de la propiedad que está considerando). Mire las compensaciones contra la propiedad que está considerando y ajuste el precio de oferta según las características y condiciones. Se hace mucho en este proceso porque no hay dos propiedades iguales, por lo que no es una comparación de manzana a manzana. Los costos de cierre se basan en el precio de la vivienda y otros factores; un prestamista puede ayudarlo a calcularlos.
- Hipoteca, seguros e impuestos – El costo más importante de poseer una propiedad de alquiler es la hipoteca mensual que generalmente incluye el PITI (principal, intereses, impuestos y seguros). Asegúrese de que sus proyecciones de ingresos de alquiler mensuales superen el costo del PITI para cubrir el mantenimiento regular, la asignación por vacantes, la administración de la propiedad y otros gastos asociados con el mantenimiento de su propiedad alquilada activamente. Y aunque con una hipoteca de tasa fija, el interés y el capital permanecen iguales cada mes, debe esperar un aumento gradual en los impuestos y el seguro del hogar con el tiempo.
- Costo tenerlo listo para alquilar – ¿Qué mejoras necesitas hacer? Tal vez solo necesites pintar y lavar la alfombra. O tal vez hay reparaciones más extensas. El mayor error que veo que cometen los inversores novatos es la mejora innecesaria de la propiedad. Ver comps de alquiler en el área. Es posible que no necesite aire acondicionado central, encimeras de granito o un patio al aire libre para atraer inquilinos dispuestos y capaces de pagar el alquiler del mercado.
- Posibilidad de apreciación – No solo necesita saber que la propiedad está tasada correctamente y vale lo que paga, sino que también debe observar las tendencias para predecir si verá o no una apreciación con el tiempo. Está bien comprar alquileres donde no se espera la apreciación de la propiedad, pero debe asegurarse de que su flujo de efectivo mensual sea lo suficientemente fuerte y alto para que la inversión valga la pena.
- Proyecciones de alquiler – Debe conocer el monto probable de su renta bruta anual. ¿Se ha alquilado la propiedad antes, y si es así, cuánto pagaba el inquilino mensualmente? ¿Cuál es la tasa de alquiler actual del mercado para este tipo de propiedad en esta ubicación en particular?
- Restricciones de HOA y estabilidad financiera – ¿La HOA permite el alquiler de la propiedad? Si se permiten los alquileres, ¿cuáles son las reglas que rigen este arreglo? Por ejemplo, algunas HOA requieren la presentación del contrato de arrendamiento, mientras que otras requieren la aprobación del contrato de arrendamiento. ¿Goza la HOA de buena salud financiera? Probablemente haya notado que no todas las comunidades HOA permiten el financiamiento de la Administración Federal de Vivienda (FHA) para los compradores de vivienda porque no pasan lista cuando los prestamistas de la FHA los revisan para seguridad financiera o buena administración. Esto lo afectará negativamente al revender, ya que excluye a muchos compradores potenciales.
Es necesario recopilar información y diligencia debida sobre todos estos factores para determinar si la propiedad debe adquirirse o no. Escuché que «usted gana dinero cuando compra» y descubrí que suena a verdad. Llegarás tarde incluso antes de empezar si eliges la propiedad equivocada.
El proceso de diligencia debida para los REIT y el crowdfunding inmobiliario
Invertir en propiedades de alquiler puede parecer abrumador. Afortunadamente, hay muchas maneras de invertir en bienes raíces sin comprar o administrar una propiedad, pero aun así debe hacer su debida diligencia.
La mayoría de los sitios de crowdfunding inmobiliario verifican las oportunidades y los socios antes de publicarlos en sus plataformas. Lo bueno es que no tiene que recopilar toda la información o visitar la propiedad para hacer su diligencia debida.
Por ejemplo, RealtyMogul hace mucha diligencia debida útil antes de alojar una oportunidad en su plataforma. Tienen un equipo de debida diligencia de aseguradores que revisan personalmente la propiedad (no solo en papel). También hay un equipo de gestión de activos que investiga a fondo a los socios operativos (patrocinadores) y un comité interno que revisa todos los datos y opiniones. Si no es un aprobado unánime, RealtyMogul no pondrá el proyecto en su plataforma. Una vez que se llega al acuerdo, el equipo de gestión de recursos gestiona activamente el proyecto y el patrocinador para lograr los objetivos de calidad y puntualidad.
Cómo evaluar oportunidades de crowdfunding preverificadas
- Entender lo que significa «verificación previa» – ¿Qué incluye el proceso de verificación previa y es suficiente?
- Investigue el éxito del proveedor de la plataforma – ¿La mayoría de sus transacciones pasadas cumplieron con las expectativas?
- Investiga al patrocinador – La mayoría de los sitios de crowdfunding solo albergan oportunidades con patrocinadores experimentados. Asegúrese de que las personas detrás del trato tengan suficiente experiencia en bienes raíces y tengan éxito previo como patrocinador.
- Revisar todos los documentos de diligencia debida – Haga preguntas si no entiende lo que está viendo o no ve los documentos que deben incluirse.
- Use la diligencia debida para verificar que la información que se le proporcionó sea precisa: Busque composiciones para revisar. Investigar el mercado laboral y las tendencias en el campo de bienes raíces.
Al igual que el crowdfunding, los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) están diseñados para inversores que eligen involucrarse menos. Como una inversión en acciones administrada activamente, hay menos diligencia debida involucrada en la compra de REIT. Los gerentes son responsables de proporcionar un rendimiento competitivo de la inversión a los accionistas. Hacen su parte justa de diligencia debida en fideicomisos de inversión inmobiliaria.
Sin embargo, al igual que haría con la debida diligencia personal antes de comprar acciones, fondos mutuos o bonos, debe hacer lo mismo con las oportunidades de financiación colectiva y los REIT.
La línea de fondo
Los expertos aconsejan equilibrar la cartera de inversiones general. Una forma de diversificar su cartera es poseer algunos de sus activos inmobiliarios. Cómo incluye bienes raíces y cuánto de su cartera gasta en ellos es una decisión personal.
Aunque todas las inversiones implican riesgos, las inversiones inmobiliarias conllevan riesgos únicos que requieren la debida diligencia. Poseer y administrar una propiedad de alquiler implica más diligencia debida que invertir en un REIT o en una oportunidad de financiación colectiva de bienes raíces.
La diligencia debida adecuada en inversiones inmobiliarias, especialmente propiedades de alquiler, no puede exagerarse. El objetivo es acumular efectivo mensual y poseer una propiedad que probablemente disfrute. Una propiedad de alquiler mal elegida o mal administrada puede costarle muy caro en lugar de aumentar sus activos. Hacer su diligencia debida con anticipación lo coloca en una posición mucho mejor para lograr sus objetivos.
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