Revisión de la aplicación dividida: ¿Le gustaría ser copropietario de una propiedad con extraños?

¿Qué es fraccionario?

Después de graduarse de la clase de invierno de 2021 de Y Combinator, Fractional obtuvo una más $5.5 millones en financiamiento por Will Smith, Kevin Durant y varios VC por una valoración total de $ 30 millones.

A partir del cuarto trimestre de 2022, la plataforma aún se encuentra en una fase beta tranquila: invita a los usuarios, acepta comentarios y ayuda a los inversores a cerrar más de 100 propiedades juntas. Usted puede ir a aplicación fraccionaria ahora y únete a ellos.

¿Cómo funciona la división?

Aquí hay un desglose detallado de cómo funciona Fractional:

1. Crea una cuenta y socializa

Su primer paso como inversionista en Fractional será crear un perfil. Registrarse es fácil y requiere que responda algunas preguntas básicas sobre su posición, sus objetivos e incluso una breve biografía fácil de usar para presentarse a otros inversores:

Su próximo paso será conectarse con otros usuarios de la plataforma a través de comunidades, que son como la versión de Fractional de salas de chat o subreddits.

Digamos que estoy tratando de convertirme en copropietario de una propiedad multifamiliar, por ejemplo. En este caso, podría unirme a la comunidad multifamiliar para encontrar otros inversores y ver una lista de todas las propuestas de la comunidad:

2. Explora las propuestas

Una vez que haya hecho conexiones, se haya unido a algunas comunidades y haya puesto un pie en otras formas, su próximo paso es explorar las ofertas.

Las propuestas provienen del personal de Fractional, agentes y otros inversionistas. Una vez enviadas, las propuestas pasan por cuatro etapas:

1. Interés – A los usuarios esencialmente les «gusta» la propiedad y comparten cuánto trabajarían si pasaran por la etapa de financiación.
2. Financiamiento – Los usuarios interesados ​​ponen su dinero donde está su boca y envían un depósito en efectivo para recaudar capital para el cierre.
3. Clausura – Fractional utiliza los fondos recaudados para cerrar la propiedad, crear una LLC y presentar acuerdos de asociación operativa para su firma.
4. bloqueado – Cuando usted y sus compañeros inversionistas se conviertan oficialmente en copropietarios y coadministradores de la propiedad.

A fines de 2021, los usuarios divididos cerraron 95 propiedades juntas – aunque no pude encontrar un recuento actualizado para el cuarto trimestre de 2022. Y debido a que las propuestas están dispersas en comunidades solo por invitación, no pude estimar exactamente cuántas estaban disponibles en total en el momento de escribir este artículo. Pero si tuviera que adivinar, diría que alrededor de 25.

3. Propuestas de fondos

Gracias a los rigurosos estándares de presentación de propuestas (que incluyen una reunión con el equipo de Fractional), cada listado de bienes raíces viene con una buena dosis de diligencia debida.

Verás datos clave como:

• Vista general de la propiedad y sus alrededores.
• Demografía
• Empleadores cercanos
• Nueva construcción/datos de tendencia
• sobre el barrio
• Renta contra análisis propio
• Estadísticas criminales
• Desglose financiero y previsiones
• Alquiler gratis
• Informes de evaluación
• Información sobre el administrador del edificio.

Y más.

Al más puro estilo Fractional, hay una ventana de chat en la parte superior donde puede chatear con otros inversionistas y hacer preguntas directamente al propietario de la propuesta.

Cuando esté listo para invertir en una propuesta, haga clic en «Unirse a la propuesta» y diga a los demás cuánto está dispuesto a invertir:

Las inversiones en fraccionario comienzan en $5,000. Aquí podemos ver que son $20,000, dada la alta valuación de la propiedad ($1.2M).

Haga clic en «Unirse a la propuesta» si está interesado y listo para invertir $20,000. Aún no sale nada de tu cuenta:

• Si la propuesta llega a la etapa de financiamiento, deberá enviar un depósito del 10% o $2,000 en este caso.
• Si la propuesta llega a la etapa de cierre, se le invitará a enviar los $18,000 restantes.
• El depósito será reembolsado si la propuesta no llega al cierre.

4. Aceptar las condiciones de copropiedad

Una vez que los inversionistas financien la propiedad, Fractional presentará una LLC, presentará la oferta y, con suerte, la propiedad estará en contrato.

Bajo contrato, Fractional también organizará una llamada con posibles copropietarios para establecer un acuerdo de cooperación personalizado con su “equipo de derecho inmobiliario y SEC”. Afirman que este paso les ahorra a los copropietarios «tiempo y miles de dólares» al no tener que involucrar a su abogado de bienes raíces.

5. Cerrar la propiedad juntos

Usted y sus coinversores tienen hasta tres días antes del cierre para depositar el resto del préstamo y firmar el acuerdo de cooperación personalizado.

Cuando se trata de financiamiento hipotecario, Fractional trabaja con prestamistas para ofrecer préstamos a corto y a largo plazo para cubrir exclusivamente su capital en la propiedad. Esta es una buena idea porque la estructura de la LLC significa que ningún copropietario tiene que convertirse en garante personal del préstamo completo de toda la propiedad.

Esta opción es de mayor interés; sin embargo, Fractional también ayudará a su grupo a asegurar una hipoteca convencional con todos en título por las tasas más bajas posibles.

6. Gestiona tu inversión con los demás copropietarios

El panel de usuario fraccionado le permite:

• Consulta y gestiona tus inversiones inmobiliarias
• Hable con sus copropietarios
• Recoja automáticamente los pagos de alquiler mediante transferencia bancaria ACH
• Vote sobre las decisiones de administración de la propiedad (reparaciones, renovaciones, etc.) con sus copropietarios

Con respecto a la votación, Fractional evaluará el valor de la vivienda y el aumento del alquiler para que los copropietarios que opten por financiar la reparación/renovación reciban un aumento proporcional en la equidad.

¿Cuáles son las comisiones de Fractional?

Fraccionado paga facturas cobrando dos tipos de comisiones:

• Una tarifa única del 3.5% del valor de cierre de la propiedad
• Un cargo por servicio mensual recurrente del 2% del alquiler

Cabe mencionar que Fractional no brinda servicios de administración de propiedades. Sin embargo, afirma que sus «socios» de administración de propiedades ofrecen un descuento para dividir a los usuarios, cobrando solo el 6% del alquiler mensual en comparación con el estándar del 8% al 12%. En particular, también brindan un año de servicios de desalojo de forma gratuita.

Desempeño histórico

Por lo que puedo decir, Fractional parece más interesado en conectar a los inversores que en maximizar sus rendimientos.

Por supuesto, hay un intenso proceso de investigación para garantizar que las propiedades sean viables y de alto beneficio. Pero Fractional (todavía) no se jacta de los rendimientos: solo la cantidad de propiedades que han ayudado a los inversores a comprar juntos, que era de 95 pulgadas Q4 2021 y ciertamente ha alcanzado los tres dígitos ahora.

Entonces, en general (incluidas las comisiones), no está configurado para ganar más o menos dinero con Fractional. Pero está casi garantizado que se divertirá más encontrando co-compradores.

Liquidez: ¿con qué facilidad puedo salir de mi inversión fraccionaria?

Sacar provecho de una inversión inmobiliaria fraccionada nunca ha sido rápido ni fácil, ya que la mayoría de los compradores preferirán tener el capital total y el control total sobre la propiedad. Históricamente, la mejor opción ha sido convencer a otros propietarios para que salgan contigo.

Afortunadamente, Fractional presenta dos alternativas:

• Vende tu escritura parcial en el mercado secundario de Fractional, donde la plataforma cobra una tarifa de transferencia del 5% o
• Vende tu escritura parcial a Fractional por el 80% del valor justo de mercado (FMV) al momento de la venta.

Incluso si perder el 20% de sus activos es difícil de digerir, es mucho mejor que estar encerrado en una propiedad cuando otros propietarios no quieren vender. Es por eso que elogio a Fractional por brindar una salida de emergencia y prestar el efectivo que tanto se necesita a una clase de activos que de otro modo no tendría liquidez.

¿Es seguro el entrenamiento dividido?

En mi tiempo con Fractional, no he encontrado ninguna razón para creer que la plataforma es ilegítima o peligrosa.

En el frente de la legitimidad, Fractional es un combinador Y graduarse con un liderazgo transparente y una impresionante gama de inversores de Capital de Goodwater a Will Smith.

Cuando se trata de seguridad, Fractional hace algo que creo que toda plataforma de inversión fraccionaria debería hacer: otorga a cada propiedad su propia LLC con Fractional como administrador. De esa manera, si Fractional fallara o se enfrentara al escrutinio regulatorio, cada propiedad y sus inversores probablemente estarían protegidos de la mayor parte de las consecuencias.

Su participación parcial también retendría valor en el mercado secundario, lo cual es una distinción importante. En el mundo de los bienes raíces fraccionados tokenizados, donde la propiedad parcial existe como un «token» propietario en una cadena de bloques, los inversores podrían perderlo todo de la noche a la mañana si falla la empresa anfitriona o la cadena de bloques.

Entonces, cuando se trata de nuevas empresas de fintech, Fractional es bastante seguro. La guinda del pastel es que afirman trabajar con abogados de la SEC, de ahí las posibilidades de que la SEC los demande por vender valores no registrados.

¿Cómo puedo contactar a Fraccionario?

Al momento de escribir este artículo, Fractional aún es lo suficientemente pequeño como para ser programado Llamadas 1-1 con inversores curiosos.

También puede contactarlos a través de la herramienta de chat en el tablero principal y probablemente tendrá la oportunidad de conectarse e iniciar una conversación en LinkedIn.

A medida que su negocio crezca, espere pasar la mayor parte de su tiempo conversando por correo electrónico o chat. Actualmente, el tiempo de respuesta esperado del chat es de 48 horas.

Las mejores alternativas

Si estás interesado en inversiones inmobiliarias fraccionadas, consulta estas alternativas:

Alto

Lofty.ai, o Lofty para abreviar, es el rey actual de las inversiones inmobiliarias fraccionadas tokenizadas. Invece di una proprietà da $ 500.000 dividido entre 12 proprietari su Lofty, è cambia en 10.000 token de blockchain, ciascuno del valore di $ 50. Quindi, se possiedi 100 token, possiedi l’elle proprietà 1% della proprietà y obtendrá automáticamente el 1 % dell ‘alquiler.

En comparación con el modelo más tradicional de Fractional, la inversión inmobiliaria tokenizada a través de Lofty ofrece una inversión mínima significativamente más baja ($ 50 frente a $ 5,000) y un mercado secundario más activo donde los tokens se negocian a gran volumen.

La desventaja, sin embargo, que mencioné anteriormente; Los tokens de Lofty valen cualquier cosa mientras existan Lofty y la cadena de bloques de Algorand.

Calle de los compañeros

PeerStreet le permite invertir en deuda inmobiliaria, no en la propiedad en sí. Entonces, en lugar de generar ingresos pasivos por alquiler/venta, usted gana una parte de los intereses del prestatario, al igual que un prestamista hipotecario.

Y debido a que los prestatarios en PeerStreet tienden a ser inversionistas de bienes raíces que aceptan préstamos a corto plazo con intereses altos, los rendimientos para los inversionistas tienden a ser altos, después de las tarifas.

En cuanto a las desventajas, a diferencia de Fractional, solo los inversores totalmente acreditados pueden usar PeerStreet. Además, invertir en préstamos puede ser incluso más complejo que las inversiones inmobiliarias tradicionales. Pero si está buscando algo que se mueva más rápido ya corto plazo, PeerStreet podría ser para usted.

Conclusión: ¿Deberías invertir usando fracciones?

Fractional tiene mucho que ofrecer: una excelente interfaz de usuario, un proceso integral verificado por la SEC y herramientas comunitarias refrescantes para encontrar otros inversores.

Por lo general, diría que espere hasta que una aplicación fintech ya no esté completa y la empresa haya sobrevivido a la inevitable primera ola de escrutinio regulatorio (como Prosper en 2008 y BlockFi en 2022).

Pero debido a que el equipo de administración de Fractional es tan activo en esta etapa inicial (y ya ha ayudado a cerrar más de 100 propiedades), me siento excepcionalmente seguro de recomendarlos a cualquier persona interesada en invertir en bienes raíces divididos.

O, al menos, recomiendo crear una cuenta y socializar.

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