Revisión de Divvy Homes: ¿Revitalizar el modelo de alquiler con opción a compra?

¿Qué es Divvy Homes?

Divvy Homes es una nueva forma de ayudar a los compradores a comprar una casa a través de un modelo de alquiler con opción a compra. La empresa compra una casa en nombre de un comprador. Luego, el comprador realiza los pagos del alquiler y, al mismo tiempo, reserva el dinero para un pago inicial futuro a través de Divvy. Después de que expire el período de alquiler, los compradores pueden comprar su casa.

Durante el contrato de arrendamiento de tres años, Divvy cubre los costos de mantenimiento y reparación, tal como lo haría un propietario. Pero a diferencia de los propietarios, Divvy depende del inquilino para coordinar y tomar decisiones de reparación, lo que brinda a los compradores potenciales la oportunidad de probar la propiedad de una vivienda y aprender lo que se necesita para ser propietario de una vivienda.

Divvy proporciona un camino hacia la propiedad de la vivienda al permitir que los compradores acumulen capital en una vivienda mientras continúan alquilándola. Esto significa que las personas que pueden no tener suficiente dinero para el pago inicial, que trabajan por cuenta propia o tienen un puntaje de crédito bajo, o simplemente no saben si están listos para convertirse en propietarios de viviendas, siempre tendrán la oportunidad de comprar un hogar a través de Divvy.

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¿Como funciona?

Un comprador puede seleccionar una casa de cualquiera de los mercados en los que opera Divvy.

Una vez que se selecciona la casa, Divvy paga al comprador la mitad en efectivo por la casa. A cambio, el comprador compensa a Divvy con un pago del 2% del precio de venta de la casa.

Las casas pueden costar entre $60,000 y $300,000. Esto permite que un comprador ingrese a su casa por menos de $6,000 por adelantado. El precio de compra restante, los costos de cierre, los impuestos y el seguro están cubiertos por Divvy.

Después de que Divvy cierra la casa, un comprador firma un contrato de arrendamiento de 3 años con ellos. El plazo del arrendamiento está diseñado para que los compradores sean «elegibles para la hipoteca». Para hacer esto, los pagos de alquiler incluyen una tarifa adicional de «ahorro de vivienda» que ayuda a los compradores a ahorrar dinero para cubrir un pago inicial futuro mientras siguen pagando el alquiler de la casa.

Durante el período de alquiler, Divvy actúa como arrendador, cubriendo el mantenimiento y las reparaciones. Esto permite que un inquilino pruebe esencialmente si realmente quiere asumir todas las responsabilidades de ser propietario de una casa.

Cuando vence el plazo del arrendamiento, los compradores deben tener suficientes reservas para cubrir el pago inicial necesario para calificar para una hipoteca tradicional. Los compradores pueden volver a comprar su casa de Divvy y ser dueños de ella. Si deciden que la propiedad de la vivienda no es para ellos, tienen la opción de dejar la casa, llevándose consigo el capital que han acumulado.

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Proceso de compra y redención

Una vez que un comprador ha elegido la casa que desea comprar, Divvy completa la compra y contrata al comprador como inquilino. Divvy y Buyers firman un contrato de arrendamiento de 3 años diseñado para dar a los compradores tiempo suficiente para ser elegibles para una hipoteca convencional.

Como parte del contrato de arrendamiento, parte de la renta mensual se dona a un fondo de ahorro de vivienda. Alrededor del 10-25% del alquiler mensual se reserva en este fondo para un pago inicial futuro.

El proceso de compra total puede comenzar una vez que el comprador obtiene la aprobación previa de un prestamista. Divvy trabaja directamente con el prestamista del comprador para continuar con el proceso. Divvy gestiona el proceso de redención, incluida la entrega del fondo de ahorro para la vivienda del comprador, en nombre del comprador.

Compra tu casa temprano

En cualquier momento durante el período de alquiler, el comprador puede utilizar el capital acumulado en la vivienda para hacer un depósito.

Divvy establece dos precios de compra total para los propietarios que desean comprar su casa antes de tiempo. Un precio se fija en 18 meses, el otro en 36 meses. El precio a 36 meses se basa en la previsión del valor de tasación de la vivienda durante este período. Según Divvy, el precio de canje es aproximadamente un 5-15 % superior al precio de compra original de Divvy.

El precio de 18 meses es un promedio del precio de compra inicial de Divvy y el precio esperado de la vivienda después de 3 años. Este es el precio de compra más bajo y le ahorrará al comprador la mayor parte del dinero a largo plazo.

Divvy distribuye el alquiler a los compradores de forma prorrateada en la fase de compra total, incluidas las compras anticipadas. A medida que el comprador trabaja en el proceso de cierre de la casa, todavía está obligado a pagar el alquiler.

Solo después de que el comprador haya cerrado con éxito la casa, Divvy reembolsará el monto prorrateado del alquiler de ese mes al comprador. En este punto, el contrato de arrendamiento finaliza y el comprador asume los pagos de la hipoteca de la casa.

Elegir no comprar una casa

Uno de los beneficios de comprar una casa a través de Divvy es que el comprador puede probar la propiedad de la casa sin comprometerse a comprar una casa por adelantado. Al final del período de alquiler, el comprador puede abandonar su vivienda.

Divvy devolverá la parte de los ahorros de la vivienda acumulados del alquiler mensual ahorrado durante el alquiler, menos el 2% original del precio de la vivienda establecido por el comprador. Esto se utiliza para compensar a Divvy por la reventa de la casa.

Incluso si un comprador decide no comprar su casa, Divvy puede actuar como un ahorro de facto para los compradores de casa. El uso del programa Divvy le permite al comprador reservar dinero para un pago inicial futuro. Dado que el comprador ha acumulado capital en su casa durante el período de alquiler, puede usar ese capital para volver a comprar su casa en Divvy o usarlo para comprar una casa en otro lugar.

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¿Cuáles son las tarifas y costos?

Cuando una comprador compra una casa a través de Divvy, en realidad no paga un pago inicial por la casa. El anticipo del 2% que hace el comprador de la casa es en realidad similar a un depósito de seguridad. Divvy acredita al comprador con el pago inicial en forma de crédito de capital, pero el comprador lo pierde si rescinde el contrato de arrendamiento o decide no continuar con la compra de la vivienda.

Además de comprar una casa en nombre del comprador, Divvy también cubre el seguro, los costos de cierre y los impuestos.. Si un comprador no continúa con la compra de una casa, el pago inicial del 2 % se usa para compensar a Divvy por estos costos y para revender la casa.

Divvy cubre todos los costos de mantenimiento y reparación durante el período de alquiler. Si bien esto puede ahorrarles a los compradores el dolor de cabeza de los costos de mantenimiento, no necesariamente tienen voz en cómo se realizan las reparaciones. Divvy primero debe aprobar los gastos. Si las reparaciones se realizan sin autorización previa, el comprador puede estar sujeto a estos costos.

En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, Divvy puede evaluar «comisiones y pagos adeudados a Divvy». No está claro en qué consisten estos impuestos y cómo se evalúan. Los compradores que no completen el plazo del contrato de arrendamiento pueden ser sancionados sin darse cuenta y perder parte del capital acumulado en la vivienda.

Al volver a comprar su casa, un comprador podría terminar pagando más de lo que vale la casa. Según Divvy, los precios de canje no son negociables. Si la casa vale menos que el precio de compra total, Divvy puede trabajar con el comprador para disputar la tasación, pero en última instancia, el comprador estará preparado para compensar la diferencia.

¿Cuáles son los riesgos de usar Divvy Home en este momento?

Divvy es una opción atractiva para los compradores de vivienda que de otro modo no calificarían para una hipoteca. Dicho esto, hay algunos riesgos a considerar.

El mercado inmobiliario actual expone a los compradores a la volatilidad de los precios. Una apreciación rápida en el valor de una casa podría hacer que el pago inicial sea inalcanzable, incluso después de que haya finalizado el período de alquiler.

Si bien Divvy puede ser un mecanismo de fuerza útil para ayudar a un comprador de vivienda a ahorrar dinero para comprar una casa, la volatilidad en el mercado inmobiliario actual puede no valer la pena el riesgo. Un comprador deberá comprender su mercado inmobiliario local y determinar si los cambios de precios anticipados hacen de Divvy un negocio atractivo.

Alquilar con Divvy es más caro

Divvy establece el alquiler en función del alquiler de mercado justo para el vecindario en el que se encuentra la casa. Dado que muchos mercados de alquiler también están sobrevaluados, un comprador podría arriesgarse a pagar más de lo que realmente vale la casa. Si el mercado inmobiliario en un área en particular cae al final del período de alquiler, puede que no valga la pena comprar la casa. En este caso, el comprador perdería el 2% del valor de la vivienda si decidiera no comprarla.

Los compradores que eligen usar la plataforma de Divvy también pueden esperar pagar más que alquilar o comprar una casa. De hecho, parte del alquiler se reserva en forma de «ahorro de vivienda» para un pago inicial futuro. Si bien esto puede crear un buen hábito de ahorro, aumentará el costo de vida del comprador a corto plazo. Esto podría complicar los pagos mensuales y correr el riesgo de dañar su puntaje de crédito si no hacen un pago y rompen su contrato de arrendamiento.

Romper el contrato de arrendamiento antes de tiempo significa dejar dinero sobre la mesa

Una de las mayores desventajas de Divvy es que es un gran compromiso. Aunque un comprador no está obligado a comprar la casa al final del período de alquiler, contractualmente acepta alquilar la casa por 3 años.

Divvy dice que permiten que los compradores se muden temprano con un aviso de 60 días. Sin embargo, el Centro de ayuda de Divvy establece que un comprador está obligado por el contrato de arrendamiento y no menciona qué términos permiten que un inquilino rescinda el contrato de arrendamiento. Si el contrato de arrendamiento no se lleva a cabo (es decir, el comprador deja de hacer los pagos), entonces se considera roto.

Un comprador que rompa el contrato de arrendamiento recibirá un reembolso del capital que ha ahorrado, menos el 2% del valor de la vivienda. Divvy también puede deducir «honorarios impagos y pagos adeudados a Divvy» para cubrir el costo de la venta.

Dado que Divvy retiene la propiedad de la casa a nombre del comprador y cualquier fondo que haya reservado para un pago inicial futuro, Divvy aprovecha a los compradores que incumplen el contrato de arrendamiento. Divvy puede deducir tarifas que reducen el valor del interés del comprador en la casa, y romper un contrato de arrendamiento puede afectar negativamente la calificación crediticia del comprador.

Estas son cosas importantes a considerar al comprar una casa con Divvy. Terminar el contrato de arrendamiento antes de tiempo podría poner a los compradores de vivienda en una situación peor que cuando comenzaron.

Mercados de casos compartidos

Divvy está actualmente disponible para las siguientes áreas metropolitanas:

• Fénix
• Denver/Colorado Springs
• pie Lauderdale
• pie Meyers, Florida
• Jacksonville, Florida
• Me amas
• orlando
• tampa
• atlanta
• Macon, Georgia
• Minneapolis
• San Luis
• Cincinnati
• cleveland
• Menfis
• dallas
• houston
• Sant’Antonio

Las futuras áreas de expansión podrían incluir Carolina, Detroit y Las Vegas. Divvy evita los mercados inmobiliarios costosos como San Francisco porque estos mercados reducen la cantidad de compradores con los que Divvy puede trabajar.

¿Qué dicen los clientes sobre Divvy Homes?

Una de las mayores quejas de los clientes de Divvy es la mala calidad del mantenimiento. Si bien algunos compradores pueden beneficiarse de que Divvy cubra los costos de mantenimiento, es posible que a usted no le guste la calidad del mantenimiento. Al final del día, Divvy no está generando capital en la casa, sino el comprador. No tienen tanto incentivo para hacer reparaciones de calidad como podría desear un comprador.

Otros compradores informan cargos inesperados que ocurren durante el proceso de compra. La base de clientes principal de Divvy son personas que tradicionalmente han sido excluidas de la propiedad de viviendas. Por lo tanto, obtener dinero extra para cubrir gastos inesperados puede ser una gran carga para los compradores.

Algunos compradores incluso informaron dificultades para recibir el pago del capital después de decidir no continuar con la compra de una vivienda al final del plazo del arrendamiento. Divvy mantiene el capital del comprador, lo que significa que Divvy puede devolver ese pago a tiempo en lugar del tiempo del comprador.

¿Cómo es el servicio de atención al cliente?

Divvy brinda atención al cliente a través de su centro de ayuda en línea. Esto está en gran parte automatizado con respuestas precargadas, mientras que la atención al cliente se realiza por correo electrónico. La dirección de correo electrónico de atención al cliente de Divvy es [email protected]

Aparte de su centro de ayuda digital, Divvy no parece tener otras opciones de atención al cliente. Incluso cuando se trata de comprar una casa, se alienta a los usuarios que trabajan con Divvy a canalizar todas las preguntas a través de una dirección de correo electrónico designada.

Otras formas de facilitar la propiedad de vivienda

Divvy Homes es una de las muchas nuevas empresas de alquiler que surgen para ayudar a los inquilinos a acceder a la propiedad de vivienda. Si bien estos programas pueden ser excelentes maneras de facilitar la propiedad de una vivienda, existen otras opciones que un comprador de vivienda puede considerar.

Encuentre propiedades de alquiler en su parte del país

Alquilar una propiedad antes de comprarla no es una idea nueva. Mientras que a Divvy y sus competidores les encanta pensar trío Y casa de los verbos Hemos creado un proceso más fácil para encontrar estas propiedades, hay otras formas de hacer su búsqueda.

Una forma de encontrar una propiedad es hablar con los propietarios y agentes de bienes raíces en su área. Un propietario puede haber querido vender su casa pero no tuvo éxito. Como resultado, comenzaron a alquilar su propiedad en su lugar. Según realtor.com, son «Anfitriones reacios» que puede estar dispuesto a celebrar un contrato de alquiler con el inquilino adecuado.

Otra forma de localizar una propiedad es utilizar buscadores de alojamiento online como búsqueda de casa. Los vendedores pueden listar su propiedad como arrendamiento con opción a compra. Cuando encuentre una propiedad, puede trabajar directamente con el vendedor para negociar los términos de un contrato de arrendamiento y cómo sería la transición a la propiedad total de la casa.

Ahorre para el pago inicial con una cuenta de ahorros de alto rendimiento

Uno de los beneficios de un programa como Divvy es que obliga a los compradores a ahorrar dinero cada mes para un pago inicial futuro. Si bien esta es una excelente manera de ahorrar dinero, no es la única.

Si no puede esperar para comprar una casa, comience a ahorrar ahora. Abra una cuenta de ahorro de alto rendimiento donde obtendrá el máximo rendimiento de sus ahorros. Designe una porción de cada cheque de pago para ir a esta cuenta de ahorros.

Trate sus ahorros para un pago inicial de la misma manera que ya contribuye a su 401K u otras cuentas de jubilación. Automatice los ahorros en una cuenta separada. Si está fuera de la vista, estarás menos tentado a tocarlo. Antes de que te des cuenta, habrás ahorrado lo suficiente para el pago inicial.

Al final de la línea

Si bien Divvy ayuda a resolver un problema importante para los compradores de vivienda no calificados, también expone al mismo grupo de personas a un mercado inmobiliario sobrevaluado. Los compradores que cancelan un contrato de arrendamiento o deciden no comprar su casa corren el riesgo de perder el 2% del valor de la casa en alquiler.

Afortunadamente, el modelo de alquiler con opción a compra de Divvy no es la única forma de comprar una casa. Hay docenas de programas para ayudar a los compradores no calificados a comprar una casa. Consulte primero a un corredor de hipotecas oa un agente de bienes raíces para ver cuáles son sus opciones.

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