Invertir en condominios: por dónde empezar

Históricamente, los bienes raíces han sido una inversión alternativa popular que puede generar un flujo de efectivo estable y ayudar a diversificar su cartera. Y no es sólo el caso de los edificios de oficinas y los inmuebles comerciales; Las viviendas multifamiliares y los condominios también pueden ser excelentes inversiones.

Con la comodidad de comprar una vivienda unifamiliar que alcanza medias nuevas este año, muchos compradores potenciales se han mudado y han optado por quedarse como inquilinos. Es probable que el aumento de la demanda haga subir los precios de los alquileres, lo que convierte a los apartamentos en una atractiva oportunidad de inversión en este momento.

Sin embargo, hay muchas formas de invertir en activos como condominios dependiendo del nivel de experiencia y capital. Algunos métodos también se adaptan a diferentes objetivos, como ingresos versus crecimiento y diferentes niveles de tolerancia al riesgo.

Es por eso que esta guía explica cómo invertir en condominios y los pros y los contras de esta clase de activos, para que pueda decidir si es adecuado para usted.

Cómo invertir en condominios

Invertir en condominios puede parecer muy complicado a primera vista. Afortunadamente, hay muchas estrategias para principiantes para comenzar, así como ofertas adecuadas para inversores acreditados.

1. Involúcrese

Una opción para invertir en condominios es simplemente trabajar con un agente de bienes raíces que se especialice en este tipo de propiedad e invertir por su cuenta. Sin embargo, este enfoque requiere una gran cantidad de capital, especialmente si está buscando edificios más grandes con múltiples niveles y docenas de unidades.

Además, si inviertes solo, la gestión de la copropiedad también es tu responsabilidad. Los propietarios a menudo trabajan con empresas de administración de propiedades para ayudarlos a encontrar inquilinos, controlar los pagos y realizar un seguimiento del mantenimiento. Pero, de nuevo, la barrera de entrada para esta inversión individual probablemente sea demasiado alta para la mayoría de los inversores.

2. REIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o REIT, ofrecen una forma mucho más amigable para los principiantes de invertir en apartamentos u otras formas de bienes raíces comerciales y residenciales. Y si está interesado en valores de renta fija, los REIT ciertamente merecen un lugar en su radar de inversión.

Un REIT es una empresa que posee o administra propiedades de inversión. Por ley, están obligados a devolver al menos el 90% de su renta imponible anual a los accionistas en forma de dividendos. Y dado que muchos REIT cotizan en bolsa, puede comprar acciones muy fácilmente a través de su corredor de bolsa en línea. Esto incluye REIT residenciales que invierten en viviendas multifamiliares y complejos de apartamentos.

La principal ventaja de los REIT es que puedes generar ingresos con ellos. Y si se apega a los REIT que cotizan en bolsa, la liquidez no es tan preocupante como los REIT privados.

Sin embargo, el potencial de crecimiento es menor para los REIT que para acciones de crecimiento. Esto se debe a que los REIT deben distribuir el 90 % de los ingresos imponibles a los accionistas, lo que limita la cantidad de capital que se puede reinvertir en el crecimiento. Pero si su objetivo son los ingresos inmobiliarios, los REIT son una gran inversión.

3. Crowdfunding inmobiliario

Al igual que los REIT, las plataformas de crowdfunding de bienes raíces presentan otra opción de baja barrera de entrada para invertir en condominios y otras transacciones de bienes raíces residenciales o comerciales. Las empresas de financiación colectiva reúnen el dinero de los inversores para comprar y gestionar propiedades generadoras de ingresos. Muchas plataformas tienen sus propios eREIT que invierten en muchas propiedades, mientras que algunas plataformas también ofrecen ofertas individuales que puede comprar.

Fundrise es una de nuestras plataformas favoritas porque su mínimo de $10 permite invertir en bienes raíces sin mucho dinero. También tiene tarifas anuales muy bajas e históricamente ha generado alrededor del 8-9% por año. Streitwise y CrowdStreet tienen una combinación de transacciones individuales y también se ramifican en eREIT, aunque ambos se enfocan un poco más en bienes raíces comerciales como edificios de oficinas.

De cualquier manera, el crowdfunding es una forma viable de agregar propiedades a su cartera sin demasiado capital. Y aún puede ganar dividendos similares a REIT.

4. Trabaja con un compañero

Si te gusta la idea de ser dueño de un condominio pero no tienes suficiente capital o quieres reducir ciertos riesgos, puedes considerar invertir con un socio. Este camino facilita la adquisición del capital para invertir en primer lugar. Además, usted y su socio pueden compartir las responsabilidades de abastecimiento y administración como mejor les parezca.

La principal desventaja de esta estrategia es que da cierto control. Es posible que esto no importe para la administración diaria una vez que los inquilinos se reubiquen y todo esté en funcionamiento. Pero cuando se trata de mantenimiento, posibles renovaciones y decidir cuándo vender, puede ser más difícil estar siempre en la misma página.

5. Sindicato

De manera similar a la inversión de un solo socio, también puede explorar acuerdos de sindicación de bienes raíces para invertir en condominios u otros tipos de bienes raíces.

En esta estructura, un promotor generalmente invierte un porcentaje significativo del capital necesario para una copropiedad y luego gestiona su gestión activa. Los otros miembros del sindicato son socios limitados, lo que significa que son inversores pasivos pero proporcionan los fondos adicionales necesarios para completar la transacción.

Todos los miembros de la sindicación pueden beneficiarse de la distribución de los ingresos por alquiler y la apreciación potencial de bienes inmuebles. Pero es el patrocinador quien controla la propiedad y la gestión. Esto puede funcionar perfectamente para todas las partes, suponiendo que todos estén de acuerdo con el patrocinador.

También tenga en cuenta que, al igual que muchas formas de inversión inmobiliaria que requieren una gran cantidad de capital, debe ser un inversor acreditado para participar en un acuerdo de sindicación. Esto significa tener un ingreso anual de al menos $200,000 ($300,000 con un cónyuge) o tener un patrimonio neto de $1 millón o más.

6. Fondos inmobiliarios

Como su nombre indica, un fondo inmobiliario es un fondo que invierte en el sector inmobiliario. Por lo general, los fondos inmobiliarios son ETF o fondos mutuos y algunos se administran activamente mientras que otros son pasivos. También existen fondos inmobiliarios privados que invierten en propiedades individuales, aunque estos suelen requerir inversiones iniciales mucho mayores.

Al igual que los REIT que cotizan en bolsa, puede comprar muchos fondos inmobiliarios con su corredor. Y muchos corredores también ofrecen sus propios fondos, como MSCI Real Estate ETF (FREL) de Fidelity o Real Estate ETF (VNQ) de Vanguard.

La principal diferencia entre los REIT y los fondos inmobiliarios es que los REIT pagan el 90 % de los ingresos imponibles a los accionistas, mientras que los fondos inmobiliarios ganan principalmente a través de la apreciación. Si su objetivo es el ingreso fijo, la mayoría de las otras estrategias de inversión en condominios son una mejor opción.

Ventajas y desventajas de invertir en condominios

versus

• Algunos métodos de inversión en condominios requieren un capital inmenso o ser un inversionista acreditado
• No es una inversión pasiva a menos que pague para subcontratar todo a una empresa de administración de propiedades.
• Las vacantes y los pagos atrasados ​​ponen en riesgo su flujo de efectivo
• Los costes de funcionamiento, el seguro y las renovaciones pueden ser muy elevados

¿Quién debe invertir en apartamentos?

Invertir en bienes raíces es una forma popular de diversificar su cartera. Y en muchos casos, también puede actuar como una buena cobertura contra la inflación. Ambas ventajas se aplican a la inversión en condominios. También puede generar un flujo de efectivo sustancial si el edificio tiene inquilinos a largo plazo.

Si lo que más le interesa es hacer crecer su cartera, es posible que algunas opciones, como los REIT o el crowdfunding, no sean tan atractivas. Y la propiedad directa, incluso con un acuerdo de socio o sindicato, es intensiva en capital.

Para los nuevos inversores, puede explorar varias plataformas de financiación colectiva o utilizar REIT y fondos inmobiliarios para comenzar con las inversiones de copropiedad. Y los inversionistas más sofisticados con mucho efectivo pueden considerar la propiedad directa, siempre que hagan su debida diligencia y comprendan el trabajo involucrado.