Inversiones inmobiliarias pasivas: qué es y cómo empezar

Al pensar en invertir en bienes raíces, puede pensar en administrar un pequeño negocio de alquiler como propietario. O tal vez esté considerando ingresar a algo como el alojamiento de Airbnb o la piratería de viviendas, para empezar.

Pero si alguna vez ha gestionado un alquiler o conoce a alguien que lo haya hecho, probablemente sepa que puede haber algunos contratiempos. E incluso si un negocio de alquiler está funcionando bien y tiene excelentes inquilinos, todavía se necesita mucho trabajo para administrar y mantener una o más propiedades.

Afortunadamente, no todos los tipos de inversiones inmobiliarias necesitan ser tan activos. De hecho, existen varias estrategias de inversión inmobiliaria pasiva de buena reputación que puede utilizar para generar ingresos sin tener que administrar activamente las propiedades.

¿Qué es la inversión inmobiliaria pasiva?

La inversión pasiva en bienes raíces implica generar ingresos a partir de bienes raíces sin tener que administrarlos activamente usted mismo. Por lo general, los propietarios logran esto mediante la subcontratación de las responsabilidades de administración de la propiedad a empresas profesionales. Pero también puede explorar opciones de inversión completamente pasivas como crowdfunding o REIT, que trataré a continuación.

El objetivo de este estilo de inversión es seguir disfrutando de los beneficios de los bienes raíces, como un flujo de efectivo estable y una potencial apreciación de la propiedad, sin perder el tiempo. Y aunque los bienes raíces a veces requieren un trabajo inicial, es muy posible convertir su inversión en un negocio semi o completamente pasivo.

Cómo iniciarse en la inversión inmobiliaria pasiva

Hay varias formas de agregar bienes raíces a su cartera de inversiones sin dejar de ser pasivo. Algunos métodos requieren más capital y mano de obra inicial que otros. Sin embargo, las siguientes estrategias pueden convertirse en inversiones completamente pasivas o en su mayoría pasivas.

1. Utiliza el crowdfunding inmobiliario

Una de las formas más fáciles de comenzar a invertir en bienes raíces pasivos es a través de sitios de crowdfunding. Estas plataformas reúnen el dinero de los inversores para comprar propiedades comerciales y residenciales que generan ingresos. Como accionista, obtiene distribuciones en efectivo sobre los ingresos por alquiler y también puede beneficiarse de la apreciación del precio de la propiedad y la posible venta.

Nos encantan las plataformas de crowdfunding en Investor Junkie porque son una forma fácil de invertir en bienes raíces para principiantes. De hecho, varias plataformas no requieren que seas un inversor acreditado para registrarte. Y la inversión mínima puede ser de hasta $10.

La recaudación de fondos es un excelente lugar para comenzar gracias a la inversión mínima baja y las tarifas anuales bajas. Pero RealtyMogul y Streitwise también le permiten agregar propiedades a su cartera sin necesidad de cientos de miles de dólares.

Y el crowdfunding es una inversión completamente pasiva. Estas empresas trabajan con su propia red de administradores de propiedades para encontrar y administrar inquilinos. Lo único de lo que los inversores deben preocuparse es cuándo se pagan las distribuciones y cuándo las acciones terminan cobrando.

2. Trabaje con un administrador de propiedades

Otra opción de inversión inmobiliaria pasiva que puede explorar es administrar su negocio de alquiler a través de una empresa de administración de propiedades. En otras palabras, puede convertirse en propietario y comprar alquileres unifamiliares o incluso multifamiliares si tiene suficiente capital. Pero puede externalizar la gestión de inquilinos y propiedades a una empresa local de gestión de propiedades para que se encargue del trabajo activo.

La ventaja de esta estrategia es que puede poseer acciones sin tener que gestionarlas activamente. Sin embargo, la desventaja es que debe pagarle a un administrador de propiedades para que administre su negocio por usted.

Según Roofstock, los administradores de propiedades generalmente cobran una tarifa de instalación única y una tarifa de administración continua. Normalmente, esta comisión de gestión ronda el 10% de la renta mensual. Las empresas de administración de propiedades también cobran varias tarifas de alquiler si necesitan encontrar nuevos inquilinos, tarifas de renovación de arrendamiento e incluso tarifas de mantenimiento.

Puede volverse costoso rápidamente, por lo que es importante comprender el flujo de efectivo, el margen de ganancias y cuánto puede permitirse gastar en una gestión profesional. Pero si las matemáticas funcionan, esta estrategia puede crear una inversión inmobiliaria pasiva que también le permite aprovechar el capital.

También puede comprar propiedades unifamiliares a través de Roofstock y luego asociarse con su equipo de administradores de propiedades para obtener una solución de servicio completo. Nuestra revisión de Roofstock explica cómo funciona la plataforma y sus ventajas y desventajas.

3. Invertir en REIT

Los REIT, abreviatura de fideicomisos de inversión inmobiliaria, son otro vehículo pasivo de inversión inmobiliaria similar al crowdfunding. Un REIT es una empresa que posee y administra propiedades de inversión. Por ley, los REIT deben pagar a los accionistas al menos el 90 % de la renta imponible como dividendos, lo que los convierte en una inversión atractiva y generadora de ingresos..

También hay muchos tipos de REIT que puede explorar. Por ejemplo, los REIT podrían centrarse en diferentes sectores, como la atención médica o el comercio minorista. También existen REIT residenciales y comerciales que invierten en muy diferentes tipos de propiedades.

La forma más fácil de comenzar a invertir en REIT es investigar los REIT que cotizan en bolsa a través de su corredor en línea. Existe una gama de REIT ETF y fondos mutuos, y también puede invertir en REIT individuales. Algunos REIT no cotizan en bolsa, pero puede asociarse con corredores individuales o ciertos asesores financieros para invertir en REIT que no cotizan en bolsa.

La principal desventaja de las inversiones REIT es que el crecimiento es generalmente menor que las inversiones como las acciones de crecimiento porque los REIT pagan la mayor parte de los ingresos en forma de dividendos. Pero esta es otra estrategia de inversión inmobiliaria pasiva muy popular y simple. Y la falta de liquidez no es un riesgo alto si se apega a los REIT que cotizan en bolsa.

4. Dirige un negocio pasivo de Airbnb

Después de graduarme, pasé un tiempo en Medellín, Colombia. Durante este tiempo, compartí apartamento con un hombre de Nueva York que estuvo de viaje por Sudamérica durante unos meses.

Cuando empezamos a hablar de trabajo y negocios, me dijo que dirigía una red de Airbnb en Nueva York. Y aunque pasaba meses viajando a la vez, su negocio de Airbnb estaba prosperando en casa, generando ingresos de alquiler constantes todos los meses.

No podía creerlo en ese momento, pero después de investigar un poco, descubrí que el ajetreo y el bullicio de los «Airbnbs remotos» es ciertamente muy real. Y es bastante simple en el papel: adquiera un alquiler de Airbnb en un mercado atractivo, configure sistemas de administración remota y trabaje con un administrador de alquileres para limpiar y administrar los alojamientos entre los inquilinos.

Airbnb facilita la administración de su listado y la comunicación con los inquilinos a través de su aplicación. Y si utiliza sistemas como una caja fuerte o un teclado de acceso, los invitados pueden desbloquear su hogar sin que usted tenga que estar allí. Una vez que se hayan ido, todo lo que tiene que hacer es pagarle a una empresa de limpieza o al administrador de la propiedad para que tenga la unidad lista para su próximo invitado.

Esta estrategia es la forma en que las personas administran Airbnb en estados como Arizona, California y Florida mientras viven a miles de kilómetros de distancia.

Personalmente, creo que sigue siendo un tipo más arriesgado de inversión pasiva en bienes raíces porque los daños importantes a la propiedad o los problemas no se solucionan fácilmente de forma remota. Pero si tiene el tipo de horario en el que tomar un vuelo en el último minuto no es un problema, ese riesgo podría no ser tan malo.

Además, debe tener en cuenta las tarifas de alojamiento, los impuestos y las tarifas de limpieza/manejo de Airbnb en sus ganancias. Y si no obtiene suficientes reservas por mes, es probable que gane menos que un alquiler unifamiliar a largo plazo. Pero en las áreas turísticas, Airbnb cobra una prima, razón por la cual algunos anfitriones se vuelven remotos y compran Airbnb en mercados concurridos.

Ventajas y desventajas de la inversión inmobiliaria pasiva

versus

• Los gastos pueden perjudicar sus márgenes de beneficio, haciendo que las inversiones inmobiliarias activas sean más rentables
• Las emergencias, los daños y los problemas con los inquilinos pueden hacer que una inversión sea menos pasiva
• Tiene menos control sobre sus propiedades si trabaja con empresas de gestión, por lo que controlarlas es importante
• Las vacaciones o la falta de inquilinos pueden interrumpir su flujo de efectivo

¿Son realistas los ingresos pasivos de bienes raíces?

Si inviertes con plataformas de crowdfunding o a través de REITs, la inversión inmobiliaria pasiva se reduce. Esta es una de las razones por las que la inversión inmobiliaria fraccionada se ha vuelto tan popular, junto con las bajas barreras de entrada.

Cuando se trata de poseer unidades de alquiler y administrar la subcontratación, esta estrategia también puede volverse bastante pasiva. Pero creo que es importante conocer sus números para que sus gastos no anulen su flujo de efectivo positivo. Y si surge la urgencia, es posible que deba convertirse en un administrador activo por un tiempo.

En última instancia, hay varias formas de convertir los bienes inmuebles en una inversión pasiva. Solo considere qué nivel de compromiso activo o pasivo es adecuado para usted, considere los pros y los contras y elija un modelo de negocio adecuado para usted.