Pros y contras de la inversión en bienes raíces: una descripción completa

Incluir bienes raíces como una clase de activo en su cartera de inversiones agrega diversidad para reducir su riesgo de inversión general. Y existen muchas estrategias de inversión inmobiliaria para conseguirlo.

Algunas opciones, como los fondos de inversión en bienes raíces (REIT), son tan pasivas como poseer acciones que pagan dividendos. Otros, como comprar y mantener propiedades de alquiler para generar flujo de efectivo y revalorización del capital, requieren una participación activa y una buena dosis de conocimiento para tener éxito.

Personalmente, he descubierto que los resultados de la inversión inmobiliaria activa superan con creces las estrategias más pasivas. Y seamos realistas, poseer y disfrutar de bienes raíces es mucho más emocionante que poseer acciones en papel.

Sin embargo, como cualquier inversión, adquirir propiedades en su cartera de inversiones tiene sus pros y sus contras. Es por eso que estoy cubriendo los pros y los contras de invertir en bienes raíces para que pueda decidir si es adecuado para usted.

Profesionales de la inversión inmobiliaria

Históricamente, los bienes raíces han sido una gran herramienta para crear riqueza. Y hay varias ventajas de invertir en bienes raíces detrás de esto.

1. El sector inmobiliario se aprecia con el tiempo

Las propiedades bien elegidas se aprecian con el tiempo, generalmente a una tasa que supera con creces la inflación anual. Sí, hay correcciones ocasionales del mercado y la gente puede comprar el tipo de propiedad equivocado en el momento equivocado. Pero descubrí que siempre existe la oportunidad de comprar una propiedad de calidad con descuento, realizar mejoras para aumentar la equidad y, en última instancia, venderla para obtener una ganancia.

Es el equivalente inmobiliario del mantra bursátil «compra barato y vende caro». Y los bienes raíces todavía tienen un valor intrínseco. Un stock puede bajar a cero, pero una propiedad es un activo tangible que siempre tendrá valor tanto de la tierra en bruto como de las «mejoras» (estructuras de construcción adjuntas a la tierra).

Y si puede comprar bienes raíces en mercados emergentes, el potencial de apreciación aumenta aún más.

2. El sector inmobiliario se beneficia de ventajas fiscales únicas

Las ventajas fiscales únicas de los bienes inmuebles permiten a los inversores aumentar su riqueza con el tiempo. Además, los ingresos por alquiler no están sujetos al impuesto sobre el trabajo por cuenta propia y el gobierno ofrece beneficios fiscales a los inversores inmobiliarios. Estos incluyen la depreciación y tasas impositivas significativamente más bajas sobre las ganancias a largo plazo.

Y dependiendo de su nivel de ingresos y clasificación como inversionista o profesional de bienes raíces, es probable que su propiedad de alquiler le proporcione deducciones de impuestos en exceso que puede usar contra sus otros ingresos. El arrendamiento de bienes raíces es un negocio, lo que significa que muchos gastos, como los gastos de viaje para ver sus propiedades, son gastos deducibles de impuestos para administrar su negocio.

3. El sector inmobiliario proporciona un flujo de caja estable

Las propiedades de alquiler pueden proporcionar un flujo constante de ingresos mensuales llamado «flujo de caja». Este es el dinero extra que queda después de que se hayan pagado todas las facturas. Una vez que se liquida su propiedad, el flujo de efectivo proporciona un ingreso mensual continuo que es en su mayoría pasivo, lo que le permite dedicar su tiempo a construir un negocio, pasar tiempo con la familia o reinvertir en múltiples propiedades.

Si está buscando comprar una propiedad de alquiler y necesita ayuda para comprender el mercado, puede usar un servicio gratuito como luz de casa para encontrar un agente de bienes raíces en su área que pueda ayudarlo a encontrar la mejor oferta para usted.

4. Los bienes raíces le permiten usar apalancamiento

Puede utilizar el poder del apalancamiento para hacer crecer rápidamente sus propiedades inmobiliarias y acelerar los resultados de creación de riqueza. El apalancamiento es el uso de capital prestado para comprar y/o aumentar el rendimiento potencial de la inversión. El apalancamiento, cuando se usa sabiamente para minimizar el riesgo, es una poderosa ventaja de la inversión inmobiliaria. Con un préstamo clásico, puede comprar un edificio de apartamentos con un pago inicial del 20%.

Entonces, por ejemplo, con una inversión inicial de $ 30,000, tiene la oportunidad de controlar, y obtener todos los beneficios de poseer, un activo por valor de $ 150,000. Al hacer su diligencia debida, puede construir su riqueza de manera exponencial utilizando el apalancamiento, especialmente en el mercado de tasas de interés bajas que estamos disfrutando en este momento.

5. No necesitas mucho capital inicial

Aunque te sorprenda, es increíblemente fácil invertir en bienes raíces sin mucho dinero. Esto se debe al auge de los sitios de financiación colectiva que le permiten invertir en propiedades de ingresos con un grupo de otros inversores.

La ventaja del crowdfunding es que puede crear una cartera diversificada de bienes raíces comprando acciones en varios REIT y transacciones individuales. Y es una inversión completamente pasiva ya que no eres el administrador de la propiedad.

Opciones como Fundrise son excelentes para principiantes gracias a sus bajas tarifas de administración y su inversión mínima de $10. E históricamente, Fundrise ha devuelto alrededor del 8-9% para los inversores por año. Pero incluso las plataformas de crowdfunding con requisitos mínimos de inversión ligeramente más altos son mucho más fáciles de comenzar que comprar su propio alquiler.

Además, existen sitios de crowdfunding para inversores no acreditados. Y puede explorar aún más opciones como Arrived Homes o HappyNest, que se especializan en transacciones inmobiliarias residenciales individuales.

6. Los bienes raíces crean equidad

Cuando usa el apalancamiento sabiamente, sus inquilinos esencialmente compran la propiedad por usted. Los ingresos por alquiler pagan su préstamo cada mes y crean capital para usted. Al comprar una propiedad de alquiler utilizando un mutual, su inquilino paga el pago de la hipoteca, aumentando su capital cada mes. Piense en ello como una cuenta de ahorros que crece automáticamente sin que usted deposite dinero cada mes.

Hoy puede que deba $200 000 en una propiedad de alquiler, pero el próximo año puede que solo deba $195 000 porque el inquilino hace el pago por usted, haciéndolo $5 000 más rico. Treinta años más tarde (o el tiempo que dure su préstamo), se paga hasta $0. Usted posee un activo importante que puede vender o continuar alquilando, todo gracias a que su inquilino paga la hipoteca.

7. Los bienes raíces te dan el control

Otro beneficio de invertir en bienes raíces es el control que tiene sobre sus activos. De hecho, tiene mucho más control sobre el éxito de su inversión general con bienes raíces que con otras clases de inversión. No puede sentarse en la junta directiva y guiar las decisiones de gestión que afectan el valor de las acciones que posee. Pero con la inversión en bienes raíces, usted está en el asiento del conductor de muchos procesos de toma de decisiones.

Puede mitigar el riesgo y hacer crecer su cartera a un ritmo mucho más rápido invirtiendo en bienes raíces. Como inversionista de bienes raíces, controlo mi éxito o fracaso. Cuando quiero encontrar negocios, puedo cuidar de mí mismo. En un mercado de alquiler competitivo, utilizo estrategias para asegurarme de que mis propiedades atraigan a los mejores inquilinos. Puedo hacer mejoras estratégicas para aumentar los ingresos por alquiler.

8. Sector los bienes raíces ofrecen una cobertura contra la inflación

La inflación es la realidad económica en la que los precios aumentan con el tiempo debido a la disminución del valor del dinero. La tasa de inflación anual varía, pero 2022 ha sido un año brutal para los mercados y la tasa de inflación.

La inflación erosiona el valor de muchas inversiones. Si su ganancia anual de su cartera de acciones el año pasado fue del 5,5 %, su ganancia real fue solo del 3,9 %, ya que el poder adquisitivo de su dinero disminuye con la tasa de inflación. .

Históricamente, la inversión en bienes raíces ha seguido el ritmo de la inflación y, en muchos casos, en realidad es una gran inversión. cobertura contra la inflación. A medida que aumenta el precio de un pan, también lo hacen los alquileres y los valores de propiedad. Lo único que no aumenta es el costo mensual de una hipoteca de tasa fija.

Por lo tanto, a medida que aumenta su ingreso anual por alquiler, su costo de propiedad no aumenta. A medida que la inflación aumenta el costo de vida, aumenta el flujo de caja. Y la inflación aumenta el valor de la propiedad en sí. En 10 años, cuando quiera vender, mis propiedades valdrán mucho más de lo que valen ahora.

Contra las inversiones inmobiliarias

La inversión en bienes raíces también tiene algunas desventajas que deben considerarse cuidadosamente antes de comenzar.

1. Los bienes raíces requieren dinero

Necesitas dinero para ganar dinero. Olvídate de los gurús que prometen: «Puedes hacerte rico comprando bienes raíces con OPM (Other People’s Money)». Aunque es posible comprar acciones con un desembolso mínimo, la inversión inmobiliaria requiere dinero.

Para comenzar, necesitará un pago inicial más los costos de cierre y dinero para reparar y mejorar la propiedad para maximizar los ingresos por alquiler. Y una vez que sea dueño de la propiedad, habrá gastos continuos como impuestos sobre la propiedad, seguros, pagos de hipoteca y mantenimiento de la propiedad.

Una vez más, puede eludir ligeramente este inconveniente mediante el uso de inversiones inmobiliarias fraccionarias con crowdfunding. Pero una estafa de inversión inmobiliaria masiva es el capital necesario si desea convertirse en propietario de una vivienda.

2. Los bienes raíces toman mucho tiempo

Necesita dedicar tiempo a aprender y administrar sus inversiones inmobiliarias. Hay una curva de aprendizaje y puede perder mucho dinero en bienes raíces si no sabe lo que está haciendo. Además, la gestión activa de sus propiedades de alquiler puede llevar mucho tiempo.

Sin embargo, algunos servicios pueden hacer el «trabajo pesado» cuando se trata de administrar su propiedad de alquiler. Roofstock es una plataforma de inversión en línea que le permite comprar propiedades de alquiler llave en mano. Esto significa que si eliges, no tienes que mover un dedo. Los administradores de propiedades certificados del servicio pueden hacer todo el trabajo por usted. Además, las propiedades enumeradas en pabellón son preseleccionados y ya tienen un flujo de caja positivo.

3. Los bienes inmuebles son una inversión a largo plazo

Los bienes raíces siempre deben comprarse con una estrategia a largo plazo. Está comprando una propiedad tangible que no puede liquidar rápidamente en efectivo si necesita fondos de emergencia. Se necesita tiempo para vender una propiedad y los costos de transacción son más altos que la venta de acciones.

4. Los bienes raíces pueden ser problemáticos

Los inquilinos pueden causar problemas y costar dinero y perder tiempo valioso en los tribunales. Si es propietario de una propiedad de alquiler, su flujo de efectivo puede verse afectado si termina alquilando a un inquilino que no paga, deja la propiedad en malas condiciones cuando se muda, o ambas cosas.

En Maryland, donde invierto, la ley es muy «amigable con los alquileres» y hay que llevar a un inquilino gratuito a los tribunales tres veces antes de poder pedirle que se convierta en propietario. Y cuando desaloje, probablemente tendrá que desembolsar dinero para reparar el daño que su inquilino descontento le ha causado a su propiedad.

5. Los beneficios inmobiliarios no siempre se aplican

En ciertos niveles de ingresos, algunos de los beneficios fiscales ya no se aplican. Antes de asumir que califica para los beneficios, debe consultar a un profesional de impuestos con experiencia en la industria de bienes raíces.

6. La inversión inmobiliaria presenta riesgos únicos

Los riesgos deben entenderse y mitigarse tanto como sea posible. Estos son algunos de los riesgos significativos asociados con la inversión en bienes raíces:

• Comprar la propiedad equivocada en el momento equivocado
• Mayor responsabilidad por accidentes que puedan ocurrir en su propiedad
• Involucrarse con una «empresa de alquiler profesional» que sepa cómo operar el sistema legal a sus expensas
• Estar sobreendeudado. Esta es una trampa en la que caen muchos inversores inmobiliarios. Debe poder realizar los pagos mensuales de su deuda a pesar de las recesiones del mercado, los problemas de los inquilinos, las vacantes, las reparaciones inesperadas, los costos de mantenimiento y otros gastos que son parte de hacer negocios al invertir en bienes raíces de la industria.

Servicios de crowdfunding inmobiliario como recaudación de fondos Y magnate inmobiliario puede abordar muchos de los problemas planteados anteriormente. Le recomendamos que los revise primero.

Al final de la línea

Las principales razones por las que las personas invierten en bienes raíces son:

1. 1. diversificar su cartera de inversiones con una clase de activos que no estén directamente relacionados con el mercado de valores,
   2. generar ingresos mensuales del flujo de caja de alquiler e
   3. beneficiarse de la revalorización del capital a largo plazo.

La inversión activa en bienes raíces no es para todos, ya que existen obstáculos y riesgos únicos.

Comprar y poseer propiedades de alquiler no creará riqueza instantánea. Los bienes raíces pueden ser una estrategia de creación de riqueza increíblemente poderosa, pero solo si lo haces bien. Necesita aprender a encontrar, tasar y comprar buenas ofertas de bienes raíces. Es necesario crear un equipo de contratistas, prestamistas, administradores de propiedades y otros profesionales que brinden servicios competentes a precios razonables.

Con suerte, esta guía sobre los pros y los contras de la inversión en bienes raíces lo ayudará a decidir si esta clase de activos es adecuada para usted.

A medida que crea su cartera de alquiler, puede implementar sistemas que limiten la necesidad de su participación activa. Por lo tanto, su riqueza crece de manera constante a través de los ingresos pasivos, el aumento de la equidad a través del pago de la deuda por parte de sus inquilinos y la apreciación del capital a largo plazo. ¡Está bien para mí!