¿Son los condominios una buena inversión?
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Todos sabemos que invertir en propiedades de alquiler puede ser una excelente manera de ganar dinero. Pero comprar casas unifamiliares para alquilar puede ser costoso, especialmente para los novatos. Las unidades de condominio son generalmente menos costosas. ¿Es la inversión en condominios un buen punto de entrada para un inversionista?
Contenido del Articulo
¿Qué es un condominio?
Un condominio, o condominio, es una residencia privada dentro de un edificio o comunidad más grande. Puede ser una casa adosada de varios pisos o una sola unidad en un edificio de gran altura con otras unidades de condominio arriba y abajo.
Como edificio de apartamentos, un condominio se puede alquilar a los inquilinos. Esto puede hacer que se parezca mucho a un apartamento. La diferencia es la propiedad. Los individuos son dueños de cada condominio. Pero los apartamentos los alquila alguien que es dueño de todo el edificio.
El propietario de una propiedad compra un condominio y paga un cargo de condominio mensual (además del precio de compra del condominio en sí). Esta cuota cubre el mantenimiento y conservación de las áreas comunes compartidas con los demás copropietarios de la copropiedad.
¿Son los condominios una buena inversión?
Los condominios pueden ser una buena inversión debido a su precio de entrada general más bajo que las viviendas unifamiliares. Esto ayuda a los jóvenes inversores a ingresar al mercado como dueños y propietarios. Y si un edificio de apartamentos está en una buena ubicación y puede encontrar inquilinos estables, es posible convertirlo en una propiedad decente con un flujo de caja positivo a bajo precio..
Sin embargo, decidir si vale la pena invertir en un condominio realmente se reduce a algunas cosas clave, como cualquier inversión inmobiliaria.
Los más importantes son la ubicación de la propiedad y los datos financieros. De cualquier manera, la ubicación del condominio debe ser deseable con un grupo de inquilinos calificados.
Además, el retorno de la inversión (ROI) de la propiedad específica debe estar alineado con sus objetivos de inversión.
Los condominios son parte de mi cartera de bienes raíces, junto con las residencias unifamiliares. Entonces diría que sí, un condominio puede ser una buena inversión.
Aquí están los pros y los contras a considerar.
Ventajas y desventajas de las inversiones en condominios
Invierta en condominios Pro
Menos mantenimiento requerido
Uno de los mayores beneficios de ser propietario de un condominio es que otras personas se encarguen del mantenimiento exterior de la propiedad por usted. Ni usted ni su inquilino son responsables de palear la nieve o cortar el césped, por ejemplo.
Como copropietario, no tiene que presupuestar gastos importantes como reemplazar un techo. Eres dueño del espacio dentro del condominio, pero no de la estructura exterior del edificio. Así solo tendrás que preocuparte del mantenimiento de los dispositivos y sistemas contenidos en tu equipo.
El sindicato de copropiedad se hace cargo de los gastos y molestias relacionados con el mantenimiento del edificio y del terreno. (Pero no existen reglas estrictas para los condominios. Cada corporación decide de qué es responsable la corporación de condominios y de qué son responsables los propietarios. Así que lea los documentos del condominio cuidadosamente antes de comprar).
Accesibilidad
Como inversión, generalmente es menos costoso comprar un condominio que una casa unifamiliar o un townhouse de características similares. Por lo tanto, necesita menos dinero de su bolsillo para comenzar. Si necesita un préstamo para ayudar a pagar renovaciones o reparaciones, puede usar Monevo para comparar todas las opciones disponibles para usted.
Y si está buscando comprar un condominio pero no está seguro de por dónde empezar, puede usar un servicio como luz de casa para encontrar un agente de bienes raíces en su área.
Sin embargo, asegúrese de que el alquiler mensual que puede cobrar pueda cubrir todos sus costos de propiedad, incluidas las tarifas mensuales de condominio. El precio de compra de un condominio es más bajo porque los compradores tienen en cuenta estas tarifas fijas recurrentes de condominio.
Prestaciones de servicio
Una gran ventaja de vivir en condominio es el acceso a servicios comunitarios de alta calidad. A menudo hay una sala club, una piscina y un gimnasio. Estos servicios son muy atractivos para muchos inquilinos y lo ayudan a mantener su unidad de alquiler. Las propiedades con características atractivas suelen tener una gran demanda. Esto puede significar una rotación rápida cuando un inquilino se muda. Las vacantes a corto plazo son el mejor amigo de un inversionista cuando se trata de administrar el flujo de efectivo.
orgullo de propiedad
La mayoría de los condominios tienen una alta tasa de ocupación por parte de los propietarios. La ley a menudo establece que solo un porcentaje de propietarios puede alquilar su unidad. Esto generalmente resulta en un orgullo de propiedad que fomenta la comunidad y el cuidado responsable de su propiedad. Los propietarios generalmente cuidan mejor su propiedad y los recursos comunitarios compartidos que los inquilinos. Esto resulta en una inversión más atractiva para usted.
Seguridad
La mayoría de los condominios tienen mayor seguridad. Por lo general, necesita una llave para ingresar al edificio antes de llegar a la puerta principal de su unidad. Cada unidad está equipada con un intercomunicador que los residentes pueden usar para llamar a los invitados y visitantes aprobados. Esta mayor seguridad hace que los residentes se sientan más seguros y mantiene alejados a los abogados, una buena característica por la que muchos inquilinos pagarán una prima.
Las reglas de condominio pueden preservar el valor de su inversión inmobiliaria
Por lo general, hay varias reglas a seguir como propietario en una comunidad de condominios. Necesitará el permiso de la asociación de condominios para realizar cualquier cambio en su unidad, por dentro o por fuera. Lo más probable es que no puedas cambiar el color de la puerta principal, por ejemplo.
A menudo, a los residentes se les prohíbe hacer negocios desde una oficina en casa. Es probable que las reglas de los condominios sean más estrictas que las de propiedades similares que no se consideran condominios. Esto ayuda a desalentar las actividades no deseadas que conducen a la depreciación de la propiedad.
Las normas y reglamentos de los condominios suelen ser exactamente lo que se necesita para mantener una comunidad ordenada en beneficio de todos los propietarios. Es posible que su inquilino no pueda cultivar hierbas en macetas en el patio, pero tampoco tendrá que preocuparse de que el patio de un vecino se convierta en un espacio de almacenamiento para la basura.
Me gusta invertir en propiedades de alquiler donde hay tarifas modestas de condominio o asociación de propietarios (HOA). La asociación actúa como una fuerza policial que evita que los propietarios descuiden sus propiedades y desalienta el comportamiento inadecuado de los residentes. Esto ayuda a mantener el valor de la vivienda y hace que la propiedad sea atractiva, lo cual es importante si busco nuevos inquilinos o quiero vender la propiedad.
Invertir en condominios
Los vecinos se portan mal
En cada comunidad tienes vecinos. Puedes tener vecinos arriba, al lado y debajo de ti. Lo más probable es que en algún momento de su propiedad, usted o su inquilino terminen teniendo un vecino al que desearían no haberse mudado. Si los vecinos no quieren vivir al lado, es posible que le resulte difícil mantener contento a su inquilino. Esto puede generar más vacantes de las deseadas y una rotación constante de inquilinos.
Y Como arrendador, es probable que usted mismo tenga que lidiar con las quejas de sus vecinos, lo que puede ser frustrante y llevar mucho tiempo. No todos los propietarios son responsables y cariñosos.
En uno de mis condominios, descubrí que había daños por agua en el techo del armario del dormitorio. La causa resultó ser una fuga del aire acondicionado en la unidad encima de la mía. La asociación de condóminos no hizo nada para ayudarme a resolver el problema. Tuve que demandar al propietario para intentar que me reembolsaran los gastos de reparación. Mi plomero me entregó un cheque por escrito de que el daño a mi unidad fue causado por su aire acondicionado (que está directamente encima de la fuga obvia), pero aún así lo perdí en la corte. Su amigo plomero contradijo la evidencia y el tribunal se puso del lado de ellos. Estaba obligado a pagar el costo de la eliminación del moho y la reparación de los paneles de yeso.
Aumento de los cargos de copropiedad y/o aportes especiales
Los gastos de condominio generalmente aumentan cada pocos años con el costo de la inflación. Además de las tarifas mensuales, es posible que reciba una «evaluación especial» costosa y única. Una tasación es una tarifa adicional impuesta a cada propietario por un proyecto especial, como la repavimentación del estacionamiento. Si no tiene un presupuesto para aumentar los impuestos, es posible que se encuentre en una situación en la que no pueda pagar las tarifas de condominio o una tasación especial.
Potencial de mala gestión financiera
Los condominios están gobernados por una junta de asociación, que a menudo incluye propietarios de condominios comunitarios voluntarios o elegidos. Por lo general, un grupo de inversionistas es dueño de los edificios de condominios y contrata a una empresa de administración de propiedades para que administre el cobro de las tarifas de condominios y administre la comunidad. Los gobiernos estatales requieren que los condominios creen y se adhieran a los documentos legales del gobierno, tales como estatutos y artículos de asociación. Pero siempre existe el riesgo de que el sindicato de condominios maneje mal los fondos e incluso se vuelva insolvente.
Potencial de mala gestión de la propiedad
Si la corporación de condominios hace un mal trabajo en el mantenimiento de los bienes comunes, puede tener un impacto negativo en toda la comunidad. Como propietario, usted confía en que ellos harán lo que dicen que harán para mantener la estética y el valor de su propiedad. Su falta de acción para realizar las actualizaciones necesarias y administrar adecuadamente el edificio y la comunidad puede afectar negativamente la apreciación de la propiedad a largo plazo y evitar que los inquilinos de calidad deseen alquilar su unidad.
Las reglas de copropiedad pueden limitar su libertad
La mayoría de las comunidades de condominios limitan el número de unidades que se pueden alquilar. Si ya se ha alcanzado el límite, no puede alquilar su propiedad. Y la corporación de condominio probablemente limita el número de ocupantes, la duración del contrato de arrendamiento y otras restricciones sobre el uso del condominio. Estas políticas preservan la atmósfera de la comunidad y evitan que la propiedad se convierta en un condominio en lugar de una comunidad ocupada por el propietario. Asegúrese de poder alquilar su condominio antes de comprarlo, y asegúrese de que usted y sus inquilinos puedan cumplir con los requisitos del condominio como propiedad de alquiler.
La venta puede tardar más
Puede haber un grupo más pequeño de compradores de condominios que compradores de viviendas unifamiliares. Entonces, cuando llegue el momento de vender, es posible que esté buscando más días en el mercado. Pero de nuevo, todo depende de la ubicación. Los condominios en áreas calientes se están vendiendo más rápido que las casas.
Agregue condominios a su cartera
Si está listo para invertir en condominios y desea ingresar al juego de los propietarios, puede asociarse con un agente inmobiliario local para comenzar a buscar propiedades que cumplan con sus criterios y presupuesto. Sin embargo, prepárese para asumir responsabilidades de administración de propiedades a menos que trabaje con una empresa de administración externa para encontrar e interactuar con los inquilinos.
Alternativamente, también puede invertir en condominios a través de varias plataformas de crowdfunding inmobiliario. El aumento de la inversión inmobiliaria fraccionada ha visto un aumento en las empresas que le permiten comprar acciones en bienes raíces. Los condominios y las propiedades residenciales son inversiones muy populares para las plataformas de crowdfunding junto con las propiedades residenciales.
Sin embargo, la ventaja de las empresas de crowdfunding sobre la propiedad individual es que la barrera de entrada es baja para los inversores. De hecho, las mejores plataformas le permiten invertir en condominios y otras propiedades por tan solo $10 en algunos casos.
Fundrise es una de nuestras plataformas favoritas debido al bajo requisito de inversión mínima y las bajas tarifas anuales. Pero RealtyMogul y Streitwise son formas amigables para principiantes de agregar bienes raíces a su cartera sin demasiado capital inicial.
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Entonces, ¿debería comprar un condominio?
Lea detenidamente todos los documentos gubernamentales antes de ofertar por un condominio. Y habla con algunos de los vecinos. Le dirán qué tan bien la corporación de condominios maneja a la comunidad y compartirán la primicia sobre cómo es vivir en el edificio.
Y al igual que con cualquier propiedad de inversión inmobiliaria que esté considerando, verifique sus números para asegurarse de que el alquiler cubra los gastos de condominio, así como todos los demás costos asociados con la posesión y administración de una propiedad de alquiler.
Si quiere ir a lo seguro mientras se moja los pies en el mundo inmobiliario, considere el crowdfunding, que se considera una inversión más segura. recaudación de fondospor ejemplo, es fácil invertir en REIT y agregar condominios y otros tipos de propiedades a su cartera.
Cualquiera que sea el camino que elija, ciertamente es posible convertir un condominio en una inversión rentable si las matemáticas tienen sentido. Simplemente haga su tarea, decida qué tan activo quiere ser con su inversión y elija un camino de propiedad que tenga sentido.
