Cómo invertir en REIT: ¿debería agregarlos a su cartera?
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Como clase de activo, los bienes inmuebles deben formar parte de cualquier cartera de inversión equilibrada. De hecho, las inversiones inmobiliarias generalmente tienen una baja correlación con las acciones. Cuando las acciones zigzaguean, el sector inmobiliario suele ir a toda velocidad. Esto asegura la estabilidad de su cartera general.
Los asesores financieros parecen estar de acuerdo en que entre el 10% y el 26% de tus inversiones deberían estar en el sector inmobiliario. En este artículo, intentaremos averiguar si debe elegir REIT Investing como una inversión a largo plazo.
Contenido del Articulo
¿Qué son los REIT (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces)?
Los fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) son una alternativa a la compra directa de bienes raíces. También ofrecen algunas de las mejores características de la inversión en acciones. Los REIT han sido una inversión popular desde su creación en 1960. Piense en un REIT como un conjunto de activos inmobiliarios de libre comercio.
Al igual que los bienes raíces, los REIT pueden invertir en muchas categorías y en muchas regiones geográficas. Las propiedades generalmente se dividen en estas categorías:
- Industrial y Oficina
- Detalle
- Residencial
- Alojamientos y resorts
- Cuidado de la salud
- Archivado automático
- Especialidad
Algunos REIT también incluyen participaciones como unidades de almacenamiento, hipotecas, centros comerciales y otros tipos de bienes inmuebles de nicho.
¿Son los REIT una buena inversión?
Los REIT son una buena inversión si desea exposición a bienes raíces pero no tiene el capital para invertir directamente. De hecho, es posible invertir en REIT con cantidades muy pequeñas de dinero, por lo que es muy adecuado para principiantes. Los REIT también son una buena inversión si desea diversificar los tipos de propiedades y las ubicaciones geográficas. Además, existen REIT que pagan dividendos, por lo que pueden incluirse en las carteras de ingresos.
La idea de los REIT es que tienes exposición inmobiliaria sin ser propietario directo. (Discutir si los REIT realmente representan la «propiedad» de bienes raíces, en lugar de simplemente poseer acciones, es otro día).
Por el contrario, los REIT probablemente no sean una buena inversión si está invirtiendo a corto plazo, ya que la liquidez puede ser baja. Además, dado que los REIT deben pagar al menos el 90 % de sus ingresos como dividendos a los accionistas, generalmente no tienen el mismo potencial de crecimiento que las acciones de crecimiento. Esta es la razón por la cual el consejo general es equilibrar su cartera entre clases de activos como bienes raíces, acciones y ETF en lugar de apostar solo por REIT.
Cómo invertir en REIT
Casi cualquier inversor puede comprar REIT, independientemente del tamaño de su cartera, gracias a su disponibilidad en fondos mutuos y ETF. Si recién está comenzando, puede considerar un fondo indexado REIT e invertir a través de su corredor en línea. Hay muchas opciones, incluyendo:
- iShares Cohen & Steers REIT ETF (ICF)
- Vanguard Real Estate ETF (VNQ)
- Inversionista en el Vanguard Real Estate Index (VGSIX)
Otra opción es consultar una de las plataformas de crowdfunding que ofrecen REIT, como Estrictamente hablando Dónde recaudación de fondos. Con Streitwise, puede invertir en bienes raíces privados por tan solo $5,000, mientras que Fundrise le permite invertir en bienes raíces comerciales por tan solo $10.
calle multitud es otra opción de crowdfunding para inversores acreditados y tiene un requisito mínimo de $25,000. También lanzó su propio REIT, lo que le permite invertir en una canasta diversificada de bienes raíces comerciales.
La recaudación de fondos es una de nuestras formas favoritas de invertir en REIT debido a su bajo requisito mínimo, lo que la convierte en una excelente manera de invertir en bienes raíces sin mucho efectivo. Pero estas plataformas de crowdfunding son formas fáciles de comenzar a diversificar su cartera.
Sin embargo, no todas las plataformas de crowdfunding se centran en los REIT. Si es un inversionista acreditado con al menos $100,000 para invertir, es posible que le interese la firma de capital privado Inversiones originales. Origin ofrece inversiones en fondos inmobiliarios diversificados y cuidadosamente controlados.
REIT y Liquidez
La liquidez también puede ser un problema. Dado que los REIT negociables (asegúrese de conocer la diferencia entre REIT negociables y no negociables) se pueden comprar y vender en forma de acciones, son bastante líquidos, a diferencia de los bienes inmuebles directos, que pueden ser difíciles de vender rápidamente si decide hazlo
Sin embargo, al mismo tiempo, se corre el riesgo de perder mucho dinero si el administrador toma una mala decisión o parte de lo que está en los depósitos del SOCIMI.
Ventajas fiscales REIT
El otro aspecto de los REIT cuando se trata de poseer bienes inmuebles es la fiscalidad. Dependiendo de cómo se gravan, los REIT son los más adecuados para invertir en cuentas de jubilación. Aunque nada le impide invertir en REIT en cuentas imponibles.
¿Debe invertir en REIT internacionales?
Incluir inversiones internacionales en su cartera puede ser una buena manera de agregar un nivel de diversidad a su estrategia. Los REIT le brindan la oportunidad de agregar exposición a bienes raíces extranjeros sin tener que comprar una propiedad extranjera. Esto puede ser especialmente bueno para aquellos que no quieren lidiar con parte de la burocracia asociada con ser extranjero y comprar una propiedad en ciertos países.
Los REIT generalmente son bastante fáciles de invertir (se negocian como acciones) y puede ver los beneficios de los dividendos y las mejoras en los mercados inmobiliarios. Sin embargo, no tendrá control directo sobre la propiedad y enfrentará la posibilidad de pérdida, como lo haría con cualquier otra inversión.
Lectura adicional: ¿Debe agregar ADR a su cartera?
Inversión directa frente a ETF
Si decide invertir en REIT extranjeros, deberá considerar si invertirá directamente, comprando REIT en una moneda extranjera, o si utilizará otro método para ganar exposición, como un fondo negociado en bolsa.
Tenga en cuenta que tiene desafíos especiales cuando invierte directamente en un mercado extranjero. Tiene que lidiar con el riesgo cambiario, los posibles problemas de liquidez y los riesgos asociados con lo que podría ser una situación política inestable. Algunos inversores, para mitigar algunos de estos riesgos, eligen invertir en ETF que rastrean REIT.
Por supuesto, puede invertir en ETF de bajo costo que brindan acceso a bienes raíces en el extranjero y REIT internacionales. Esta puede ser una opción para aquellos que quieren diversidad mientras limitan ciertos riesgos.
¿Qué pasa con los impuestos?
Los REIT generalmente no se gravan de manera particularmente eficiente y esto se aplica a los REIT internacionales. Los dividendos que recibe se gravan como ingresos ordinarios, lo que significa que se gravan a la tasa más alta. Para algunos inversores, este es un mal negocio por la diversidad internacional.
Una forma de compensar la ineficiencia fiscal es mantener sus REIT internacionales (y nacionales) en una cuenta fiscalmente eficiente. Puede mantener estas inversiones en una cuenta 401(k), IRA o HSA. Los ingresos crecen con impuestos diferidos o no gravables (según el tipo de cuenta que tenga) y si tiene una versión Roth) y neutralizar el problema fiscal.
En general, los REIT internacionales pueden ser una sólida adición a su cartera. Asegúrese de calcular su tolerancia al riesgo y considere si agregar exposición a propiedades en el extranjero mejorará su cartera y lo ayudará a lograr sus objetivos.
Ventajas y desventajas de invertir en REIT
Invertir en REIT e invertir directamente en bienes raíces tiene ventajas y desventajas. En última instancia, debe sopesar sus opciones y decidir cuál se adapta mejor a su estilo. Algunos inversores prefieren una combinación de REIT y propiedades de propiedad directa. Otros prefieren un tipo sobre el otro, por la razón que sea. Sin embargo, antes de invertir, asegúrese de saber lo que está haciendo y comprender los riesgos.
profesionales
- dividendos garantizados – Los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos en forma de dividendos. La gerencia puede aumentar el pago por encima del 90 %, pero legalmente no puede bajarlo por debajo del 90 %. Este requisito es la razón principal por la que los inversores de ingresos compran REIT.
- Inversiones inmobiliarias sin complicaciones – Los REIT son una manera fácil de poseer bienes raíces. Están convenientemente empaquetados en existencias que se pueden comprar y vender fácilmente. También hay REIT de fondos mutuos y fondos cotizados en bolsa (ETF) que se diversifican invirtiendo en muchos REIT individuales.
- bajo bajo – No necesitas mucho dinero para empezar a invertir en un REIT. Y poseer un fondo indexado REIT le brinda exposición a la clase de activos inmobiliarios con muy poco dinero.
- inversión pasiva – Poseer y administrar directamente una propiedad es un negocio y requiere tiempo y esfuerzo. Los accionistas del REIT no son propietarios de los inmuebles o hipotecas representados en su cartera. En tant que tels, ils évitent également les maux de tête que connaissent de nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers, tels que l’entretien ou le développement de la propriété, la fourniture de services immobiliers et la perception des loyers, pour n’en nommer que algunos. Los REIT son verdaderas inversiones pasivas, como los fondos mutuos.
- Baja correlación bursátil – Históricamente, los REIT han tenido una baja correlación con otras clases de activos. Esto facilita la creación de una cartera de inversiones diversificada mediante la adición de REIT. También puede ser una excelente cobertura contra la inflación, ya que el sector inmobiliario no está tan fuertemente correlacionado con los posibles mercados bajistas.
- Dinero – A diferencia de poseer una propiedad directamente, puede vender rápidamente un REIT si comete un error. Los bienes inmuebles tradicionales tienen un largo proceso de entrada y salida, por lo que su inversión no es líquida.
- Mejor presentación – Si bien históricamente algunos REIT han tenido un desempeño deficiente cuando aumentan las tasas de interés, muchos REIT han superado otras inversiones, incluso frente a tasas de interés altas. Y los REIT a menudo superan a otras acciones en una economía en desaceleración.
- Distribuciones obligatorias a los inversores – Las SOCIMI son sociedades cuyos activos consisten principalmente en inversiones inmobiliarias. Esto les da un tratamiento fiscal favorable. A cambio, deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos a los partícipes. Esto prácticamente garantiza los pagos a los inversores.
versus
- Propiedad de valor decreciente – Como aprendimos de la burbuja inmobiliaria que estalló en 2007-08, el valor de los bienes raíces no siempre aumenta. Al elegir un REIT, preste atención a las perspectivas de crecimiento de las industrias, los tipos de propiedad y las ubicaciones geográficas a las que se dirige.
- Comisiones y recargos – Aunque los REIT ofrecen la ventaja de la liquidez, el comercio dentro y fuera de un REIT tiene un alto costo. La mayoría de las tarifas cobradas por un REIT se pagan por adelantado. Estas tarifas se aplican a aproximadamente el 20-30% del valor del REIT. Esto representa una parte significativa de sus rendimientos potenciales. Y debido a que los REIT cotizan en bolsa, pueden cotizar con una prima significativa sobre el valor real de los activos subyacentes que poseen.
- Correlación de mercado potencial – Algunos REIT que cotizan en bolsa tienden a estar altamente correlacionados con el mercado de valores en general (la mayoría no lo está). Esto significa que los precios de algunos REIT pueden subir y bajar con las acciones de la empresa, hayan cambiado o no los valores subyacentes de las propiedades dentro del REIT. Deberá asegurarse de que los REIT que elija para su cartera ofrezcan la diversificación que está buscando.
- Utilidades gravadas a la tasa de renta ordinaria – Como se mencionó, los REIT deben pagar el 90% de sus ingresos a sus accionistas. Esto le da a muchos REIT rendimientos atractivos. Pero a diferencia de los dividendos en acciones, que actualmente se gravan a un máximo del 15%, los REIT se gravan a la tasa de ingresos ordinarios. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, es mejor invertir en REIT en cuentas con impuestos diferidos como una IRA o 401(k) para minimizar los impuestos.
- Potencial inherente para un crecimiento limitado – La regla del 90% puede limitar el crecimiento futuro de un REIT. Dado que el gobierno exige que la empresa distribuya el 90% de sus ingresos a los partícipes, queda poco capital para adquirir o renovar nuevas propiedades. Algunos REIT evitan este límite mediante el endeudamiento (apalancamiento).
Ventajas de los bienes raíces directos sobre los REIT
Sin embargo, la inversión directa en bienes raíces tiene ciertas ventajas. Si puede realizar un pago inicial decente y tiene la capacidad de administrar la propiedad de manera efectiva (o contratar a otra persona para que la administre), el alquiler directo puede ser una gran ventaja. En general, es mejor pensar en la propiedad de alquiler como una inversión y un negocio. No es realmente pasivo cuando se trata de poseer un REIT, pero la cantidad de trabajo directo puede minimizarse.
Cuando usted es dueño de una propiedad, usted tiene más control sobre la inversión. Además, tienes algo físico en lo que apoyarte. Incluso si los embalses del mercado y la propiedad pierden valor financiero, el hecho es que aún tiene un activo tangible en el que podría vivir (o vivir en el caso de las tierras de cultivo) o utilizar de cualquier manera. Mientras la propiedad tenga inquilinos, tienes un ingreso mensual.
En el lado negativo, sin embargo, ser dueño de una propiedad significa que usted es directamente responsable de ella. Usted es responsable de abordar problemas de inquilinosy tiene que lidiar con tratar de cobrar el alquiler y elegir inquilinos que no destruyan su propiedad ni le roben. (Una forma de evitar esto es invertir en un terreno que está justo ahí y no espera entrar de inmediato).
¿Está buscando una hipoteca para comprar su primera casa? Aquí hay algunas opciones interesantes:
En resumen
Los bienes raíces han demostrado ser una excelente inversión a largo plazo. La compra de bienes inmuebles a menudo implica una inversión monetaria considerable.
Afortunadamente, invertir en REIT es una excelente alternativa a la propiedad absoluta de bienes raíces. Y hay muchas maneras de comenzar, desde invertir a través de su corredor de bolsa hasta usar plataformas de financiación colectiva como Fundrise.
Los REIT todavía tienen algunas desventajas en comparación con la propiedad absoluta de bienes raíces. Pero los REIT son una forma natural (pasiva) de obtener exposición inmobiliaria por muy poco dinero. Y pueden ayudar a agregar estabilidad y diversidad a su cartera de inversiones general.
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